不動産売買の仲介手数料の相場と計算方法
不動産売買の仲介手数料とは
不動産売買の仲介手数料とは、不動産会社が売主・買主の間に入り、売買契約の成立をサポートした場合に受け取る報酬です。
不動産会社は、物件の紹介、販売活動、条件交渉、物件調査、契約書類の作成、重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート、決済・引渡しまでの調整などを行います。
その業務に対する報酬として、仲介手数料があります。
仲介会社が売買契約の成立をサポートしたときの報酬
不動産売買では、売主と買主が直接契約するケースもありますが、多くの場合、不動産会社が間に入ります。
不動産会社は、売主側であれば販売活動や購入希望者との調整を行います。
買主側であれば、物件紹介、内見手配、条件確認、住宅ローン、契約手続きなどをサポートします。
仲介手数料は、こうした売買契約の成立をサポートしたことに対する報酬です。
仲介手数料は成功報酬
仲介手数料は、原則として売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。
物件を紹介してもらっただけ、相談しただけ、内見しただけでは、通常は仲介手数料は発生しません。
ただし、媒介契約の内容や特別に依頼した業務がある場合は、別途費用の有無を確認する必要があります。
契約前に、仲介手数料の金額、支払時期、別途費用の有無を確認しておきましょう。
売主・買主それぞれに発生する場合がある
仲介手数料は、売主側・買主側のそれぞれに発生する場合があります。
売主が不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合、売主側に仲介手数料が発生します。
買主が不動産会社を通じて物件を購入した場合、買主側に仲介手数料が発生します。
ただし、物件によっては、売主側から仲介会社へ報酬が支払われるため、買主側の仲介手数料が無料になる場合があります。
「相場」ではなく「上限額」として理解する
仲介手数料は、一般的に「相場」という言い方をされることがあります。
しかし、正確には、不動産会社が受け取れる仲介手数料には、法律に基づく告示で上限額が定められています。
よく聞く「3％＋6万円＋消費税」は、物件価格が400万円を超える場合に使われる上限額の簡易計算式です。
つまり、上限額であり、必ず満額を支払わなければならないという意味ではありません。
媒介契約時に、上限額の範囲内で仲介手数料の金額を合意しておくことが大切です。
仲介手数料の上限額と計算方法
不動産売買の仲介手数料は、物件価格に応じて計算されます。
ここでは、売買仲介の基本的な上限額の考え方を整理します。
200万円以下の部分
物件価格のうち200万円以下の部分については、5％が上限の料率です。
これに消費税が加わります。
たとえば、物件価格が200万円以下の場合は、この部分の料率を使って計算します。
200万円超400万円以下の部分
物件価格のうち、200万円を超え400万円以下の部分については、4％が上限の料率です。
この部分にも消費税が加わります。
400万円超の部分
物件価格のうち、400万円を超える部分については、3％が上限の料率です。
物件価格が400万円を超える一般的な住宅売買では、各部分を分けて計算すると手間がかかるため、簡易計算式がよく使われます。
400万円超は「3％＋6万円＋消費税」で計算できる
物件価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は、次の式で計算できます。
物件価格×3％＋6万円＋消費税
たとえば、物件価格3,000万円の場合は、次のようになります。
3,000万円×3％＝90万円
90万円＋6万円＝96万円
96万円＋消費税10％＝105万6,000円
この105万6,000円が、物件価格3,000万円の場合の仲介手数料上限額の目安です。
消費税を含めた総額で確認する
仲介手数料を確認するときは、税抜金額だけでなく、消費税を含めた総額で確認しましょう。
また、新築住宅や課税事業者が売主の物件では、物件価格に建物消費税が含まれている場合があります。
仲介手数料の計算上、どの価格を基準にしているのかは、不動産会社へ確認することが大切です。
実際の取引では、媒介契約書や諸費用見積書で、仲介手数料の金額と計算根拠を確認しましょう。
価格別｜仲介手数料の早見表
ここでは、物件価格が400万円を超える場合に使われる「物件価格×3％＋6万円＋消費税」の簡易計算式をもとに、仲介手数料の上限額の目安を整理します。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限額（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
※上記は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算した上限額の目安です。
※実際の金額は、媒介契約の内容、物件価格、税区分、特例の有無などにより異なる場合があります。
1,000万円の場合
物件価格1,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税込396,000円です。
低価格帯の物件でも、仲介手数料は数十万円になることがあります。
2,000万円の場合
物件価格2,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税込726,000円です。
購入時の諸費用としては、大きな金額です。
3,000万円の場合
物件価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税込1,056,000円です。
この価格帯になると、仲介手数料だけで100万円を超えることがあります。
4,000万円の場合
物件価格4,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税込1,386,000円です。
新築戸建やリノベーションマンションを購入する際には、仲介手数料が無料になるかどうかで諸費用が大きく変わります。
5,000万円の場合
物件価格5,000万円の場合、仲介手数料の上限額は税込1,716,000円です。
購入時の初期費用を抑えたい方にとって、仲介手数料の有無は重要な確認ポイントです。
仲介手数料は諸費用の中でも大きな金額になりやすい
不動産購入時には、仲介手数料以外にも、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、印紙代、固定資産税等の精算金などがかかります。
その中でも、仲介手数料は物件価格に応じて増えるため、大きな金額になりやすい費用です。
物件価格だけでなく、仲介手数料を含めた諸費用総額で比較しましょう。
2024年7月改正｜800万円以下の低廉な空家等の特例
2024年7月1日以降、価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬特例が見直されています。
低価格帯の空き家、土地、中古戸建などを売買する場合は、この特例に注意が必要です。
対象は価格800万円以下の宅地・建物
特例の対象は、価格800万円以下の宅地・建物です。
「空家等」とされていますが、使用の状態は問わないとされています。
つまり、空き家だけでなく、価格800万円以下の宅地・建物が対象になる場合があります。
使用の状態は問わない
この特例では、対象となる宅地・建物について、使用の状態は問わないとされています。
そのため、実際に空き家であるかどうかだけでなく、価格が800万円以下であるかが重要な確認ポイントになります。
上限は税込33万円以内
低廉な空家等の特例では、依頼者の一方から受け取れる報酬の上限が、税込33万円以内とされています。
税抜30万円に消費税10％を加えた金額です。
通常の計算式より高い上限額になる場合があるため、低価格帯の物件では事前に確認しておきましょう。
原則の計算より高くなる場合がある
たとえば、400万円の物件を原則の計算式で計算すると、仲介手数料の上限額は税込198,000円です。
しかし、低廉な空家等の特例が適用される場合、媒介契約時の合意により、税込33万円以内の報酬が設定される可能性があります。
つまり、低価格帯の物件では、通常の計算より仲介手数料が高くなる場合があります。
媒介契約時の説明と合意が重要
低廉な空家等の特例を適用する場合でも、媒介契約時に、上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要です。
売主・買主のどちらが依頼者になるか、どのような業務が必要になるか、報酬額はいくらかを確認しましょう。
低価格帯の空き家や土地を売買する場合は、仲介手数料の計算方法が一般的な住宅と異なることがあるため、事前説明を受けることが大切です。
関連記事：低廉な空家等の媒介報酬特例の記事
仲介手数料はいつ支払う？
仲介手数料の支払時期は、不動産会社や媒介契約の内容によって異なります。
契約前に、金額だけでなく支払時期も確認しておきましょう。
売買契約時と決済時に分けるケース
一般的には、売買契約時に半金、決済・引渡し時に残り半金を支払うケースがあります。
たとえば、仲介手数料が税込100万円の場合、契約時に50万円、決済時に50万円という形です。
ただし、支払方法は会社によって異なります。
決済時に一括で支払うケース
決済・引渡し時に一括で仲介手数料を支払うケースもあります。
買主の場合、住宅ローンの実行や自己資金の準備と合わせて、仲介手数料を含む諸費用を用意する必要があります。
売主の場合は、売却代金の入金と同時に、仲介手数料などの費用を精算することがあります。
支払時期は媒介契約・不動産会社により異なる
仲介手数料の支払時期は、媒介契約や不動産会社の方針によって異なります。
「いつ」「いくら」「どの方法で」支払うのかを事前に確認しましょう。
あとから慌てないためにも、諸費用見積書で支払時期まで確認しておくと安心です。
契約前に確認しておく
仲介手数料は、売買契約が成立した後に大きな金額として発生する費用です。
そのため、契約直前に初めて知るのではなく、物件検討の早い段階で確認しておきましょう。
仲介手数料無料の物件であっても、他の諸費用の支払時期は確認が必要です。
買主が確認したい仲介手数料のポイント
買主にとって、仲介手数料は購入時の初期費用に大きく影響します。
特に新築戸建やリノベーションマンションを検討している方は、仲介手数料無料の対象になるかを確認しておきたいところです。
物件価格だけでなく諸費用総額を見る
住宅購入では、物件価格だけを見て判断しないことが大切です。
同じ3,000万円の物件でも、仲介手数料がかかる場合とかからない場合では、諸費用総額が大きく変わります。
物件価格、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、固定資産税等の精算金などを合わせて確認しましょう。
仲介手数料無料の対象か確認する
物件によっては、買主側の仲介手数料が無料になる場合があります。
特に、新築戸建、リノベーションマンション、リフォーム済戸建などは、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっていることがあります。
その場合、買主様の仲介手数料を無料でご案内できる可能性があります。
新築戸建・リノベーションマンションは無料対象になりやすい
新築戸建やリノベーションマンションは、売主が不動産会社や買取再販業者であるケースが多く、仲介手数料無料の対象になりやすい物件です。
ただし、すべての物件が無料になるわけではありません。
売主、販売状況、媒介条件によって異なるため、物件ごとに確認する必要があります。
関連記事：新築戸建もリノベーションマンションも「仲介手数料無料」で買える？賢いマイホーム購入術
別名目の事務手数料・ローン代行手数料に注意
仲介手数料無料と表示されていても、別名目の費用がかかる場合があります。
たとえば、事務手数料、住宅ローン代行手数料、サポート費用などです。
こうした費用がすべて悪いわけではありませんが、何のための費用なのか、金額は妥当か、総額で見て本当に負担が抑えられているかを確認しましょう。
住宅ローンに組み込む場合の注意点
仲介手数料や諸費用を住宅ローンに組み込む場合、借入額が増える可能性があります。
借入額が増えれば、月々の返済額や総返済額にも影響します。
仲介手数料が無料になることで初期費用を抑えられる場合もありますが、住宅ローン審査が必ず有利になる、必ず通るという意味ではありません。
資金計画は個別に確認しましょう。
売主が確認したい仲介手数料のポイント
売主にとって、仲介手数料は売却後の手取り額に影響する費用です。
売却価格だけでなく、売却にかかる費用を差し引いた手取り額で考えることが大切です。
売却価格から差し引かれる費用として考える
不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料、抵当権抹消費用、測量費、解体費、残置物撤去費、譲渡所得税などがかかる場合があります。
売却前には、どのような費用がかかるかを確認しましょう。
手取り額で比較する
売却では、査定価格だけで判断するのではなく、最終的な手取り額で比較することが大切です。
高い査定価格が出ても、売却活動がうまくいかなければ成約しません。
また、仲介手数料や売却に伴う費用によって、手取り額は変わります。
売却価格、仲介手数料、必要経費、税金の可能性を整理して判断しましょう。
半額・定額・無料などの表示は条件を確認
売却時の仲介手数料について、半額、定額、無料などの表示を見かけることがあります。
こうした表示を見るときは、条件を確認することが大切です。
対象エリア、物件価格、物件種別、販売活動の内容、広告費の扱い、低廉な空家等の特例との関係などを確認しましょう。
800万円以下の物件は特例に注意
価格800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の媒介報酬特例が関係する場合があります。
通常の計算式より高い報酬上限が設定されることがあるため、売却前に確認が必要です。
特に、空き家、古家付き土地、低価格帯の中古戸建などでは、媒介契約時に説明を受け、報酬額に合意しておきましょう。
安さだけでなく売却活動の内容も確認する
売却時の仲介手数料を抑えられることはメリットです。
ただし、安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。
販売活動の内容、広告戦略、価格提案、物件調査、契約書類作成、重要事項説明、買主との条件調整なども確認しましょう。
仲介手数料とサービス内容を合わせて判断することが大切です。
仲介手数料が無料・半額になるケース
仲介手数料は、物件や取引条件によって無料・半額になる場合があります。
ただし、すべての取引で適用されるわけではありません。
買主側の仲介手数料が無料になる仕組み
買主側の仲介手数料が無料になるのは、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる物件があるためです。
売主が不動産会社や建売会社、買取再販業者である場合、買主を紹介した仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっていることがあります。
その場合、買主様から仲介手数料をいただかずにご案内できる可能性があります。
新築戸建・リノベーションマンションが無料になりやすい理由
新築戸建やリノベーションマンションは、仲介手数料無料の対象になりやすい物件です。
新築戸建では、売主が建売会社やパワービルダーであるケースがあります。
リノベーションマンションでは、売主が買取再販業者であるケースがあります。
ただし、すべての物件が無料になるわけではなく、物件ごとの販売条件を確認する必要があります。
関連記事：新築戸建が仲介手数料無料になりやすい理由
関連記事：リノベーションマンションが仲介手数料無料になりやすい理由
売却時の仲介手数料を抑えられる場合
売却時の仲介手数料も、不動産会社によっては半額や定額などの形で負担を抑えられる場合があります。
ただし、物件価格、物件種別、エリア、販売活動の内容、低廉な空家等の特例の有無によって条件が変わることがあります。
売却時には、仲介手数料だけでなく、売却活動の内容や手取り額も確認しましょう。
無料・半額でも調査や契約書類作成は必要
仲介手数料が無料・半額であっても、売買仲介に必要な業務がなくなるわけではありません。
物件調査、現地調査、役所調査、売買契約書・重要事項説明書の作成、重要事項説明、条件調整、住宅ローン、決済・引渡しまでの手続きは必要です。
費用が安いかどうかだけでなく、必要な業務を丁寧に行ってくれるかを確認しましょう。
条件は物件ごとに確認する
仲介手数料が無料・半額になるかどうかは、物件や取引条件によって異なります。
新築戸建でも無料にならない場合があります。
中古物件でも条件によっては負担を抑えられる場合があります。
売却でも、物件価格や特例の有無により条件が変わります。
気になる物件や売却予定の物件がある場合は、早めに確認することをおすすめします。
辰巳地所の仲介手数料の考え方
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県で、不動産購入・売却をサポートしています。
購入・売却のどちらでも、仲介手数料の負担をできるだけ抑えられるよう、物件ごとの条件を確認しながらご案内しています。
購入｜新築戸建・リノベーションマンションは最大無料
購入については、新築戸建、リノベーションマンション、リフォーム戸建を中心に、買主様の仲介手数料を最大無料でご案内できる場合があります。
売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件でも、当社で取り扱い可能な場合があります。
物件URLをお送りいただければ、取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
売却｜仲介手数料は相場の半額を基本に相談
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。
売却時の仲介手数料は、手取り額に影響する費用です。
そのため、査定価格だけでなく、仲介手数料や売却にかかる費用も含めて、手取り額を確認することが大切です。
1,500万円以下・800万円以下は個別確認
1,500万円以下の物件や、800万円以下の低廉な空家等については、法定上限や報酬特例との関係で個別確認が必要です。
特に、800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の媒介報酬特例が関係する場合があります。
売却予定の物件が低価格帯の場合は、事前に仲介手数料の考え方を確認しましょう。
物件調査・契約書類作成・重説まで対応
辰巳地所では、仲介手数料の負担を抑えるだけでなく、売買仲介に必要な実務も丁寧に対応します。
現地調査では、接道状況、周辺環境、越境、ブロック塀、擁壁、排水、騒音、日当たりなどを確認します。
役所調査では、都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、道路種別、法令上の制限、上下水道、ハザードマップなどを確認します。
そのうえで、売買契約書・重要事項説明書の作成、重要事項説明、住宅ローン、決済・引渡しまでサポートします。
仲介手数料が無料・半額であっても、必要な確認や書類作成を省略するわけではありません。
まずは物件URLや売却予定物件で相談
購入を検討している方は、気になる物件のURLをお送りください。
当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認します。
売却を検討している方は、物件の所在地、種別、価格帯、状況をお知らせください。
仲介手数料の目安、売却時の手取り額、販売方法について確認できます。
よくある質問
仲介手数料の相場はいくらですか？
一般的には、物件価格が400万円を超える場合、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が仲介手数料の上限額の目安として使われます。
ただし、これは上限額であり、必ず満額支払う必要があるという意味ではありません。
3％＋6万円は法律で決まった金額ですか？
「3％＋6万円＋消費税」は、物件価格が400万円を超える場合に使われる上限額の簡易計算式です。
法律に基づく告示で上限額が定められており、その範囲内で媒介契約時に合意することが重要です。
仲介手数料は必ず満額払う必要がありますか？
必ず満額を支払う必要があるわけではありません。
仲介手数料には上限額があり、その範囲内で不動産会社と依頼者が合意します。
物件や取引条件によっては、無料・半額・割引になる場合もあります。
仲介手数料はいつ支払いますか？
売買契約時に半金、決済・引渡し時に残り半金を支払うケースがあります。
決済時に一括で支払うケースもあります。
支払時期は不動産会社や媒介契約によって異なるため、契約前に確認しましょう。
800万円以下の物件はなぜ33万円になることがあるのですか？
2024年7月1日以降、価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬特例が見直されました。
この特例により、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限が税込33万円以内となる場合があります。
ただし、必ず33万円かかるという意味ではなく、媒介契約時の説明と合意が必要です。
仲介手数料無料は違法ではありませんか？
違法ではありません。
売主側から仲介会社へ報酬が支払われる物件では、買主側の仲介手数料を無料にできる場合があります。
ただし、すべての物件が無料になるわけではないため、物件ごとに確認が必要です。
売却時の仲介手数料も安くできますか？
不動産会社によっては、売却時の仲介手数料を半額や定額で相談できる場合があります。
辰巳地所では、売却時の仲介手数料は相場の半額を基本にご相談いただけます。
ただし、1,500万円以下の物件や800万円以下の低廉な空家等については、法定上限や報酬特例との関係で個別確認が必要です。
仲介手数料以外に注意する費用はありますか？
あります。
購入時には、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、印紙代、固定資産税等の精算金などがかかります。
また、事務手数料、住宅ローン代行手数料、サポート費用など、別名目の費用がある場合は内容を確認しましょう。
売却時には、抵当権抹消費用、測量費、解体費、残置物撤去費、譲渡所得税などが関係する場合があります。
無料・半額でも物件調査や契約書類作成はしてもらえますか？
仲介手数料が無料・半額であっても、売買仲介に必要な業務は重要です。
辰巳地所では、現地調査、役所調査、売買契約書・重要事項説明書の作成、重要事項説明、住宅ローン、決済・引渡しまで対応します。
費用だけでなく、どこまでサポートしてもらえるかを確認しましょう。
まとめ
不動産売買の仲介手数料は、不動産会社が売主・買主の間に入り、売買契約の成立をサポートした場合に受け取る報酬です。
一般的には「物件価格の3％＋6万円＋消費税」と説明されることが多いですが、これは物件価格が400万円を超える場合に使われる上限額の簡易計算式です。
つまり、必ずその金額を支払わなければならないという意味ではありません。
仲介手数料は、媒介契約時に上限額の範囲内で合意することが重要です。
買主にとっては、仲介手数料は購入時の初期費用に大きく影響します。
新築戸建、リノベーションマンション、リフォーム済戸建では、売主側から仲介会社へ報酬が支払われる販売条件になっている場合があり、買主側の仲介手数料が無料になることがあります。
ただし、すべての物件が無料になるわけではないため、物件ごとの確認が必要です。
売主にとっては、仲介手数料は売却後の手取り額に影響します。
売却価格だけでなく、仲介手数料、抵当権抹消費用、測量費、解体費、税金の可能性なども含めて、手取り額で考えることが大切です。
2024年7月1日以降は、価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬特例が見直されています。
特例により、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限が税込33万円以内となる場合があります。
ただし、必ず33万円かかるという意味ではなく、媒介契約時の説明と合意が必要です。
また、仲介手数料が無料・半額であっても、売買仲介に必要な業務がなくなるわけではありません。
現地調査、役所調査、売買契約書・重要事項説明書の作成、重要事項説明、住宅ローン、決済・引渡しまで、必要な手続きを丁寧に進めることが大切です。
仲介手数料は、安ければよいというものではありません。
金額だけでなく、物件調査、契約書類作成、資金計画、売却活動、引渡しまでのサポート内容も確認しましょう。
辰巳地所では、購入については新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、仲介手数料最大無料でご案内できる場合があります。
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。
参考情報
確認日：2026年6月10日
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
- 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」
- 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズとは」
- 不動産流通推進センター「不動産売買の基礎知識」
- 国土交通省「不動産の購入を検討される皆様へ」
- 国土交通省「不動産の売却を検討される皆様へ」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産購入・売却をサポートしています。
購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた気になる物件についても、当社で取り扱い可能な場合があります。
物件URLをお送りいただければ、当社で取り扱い可能か、仲介手数料無料の対象になるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
売却については、仲介手数料を相場の半額を基本にご相談いただけます。
ただし、1,500万円以下の物件や800万円以下の低廉な空家等については、法定上限や報酬特例との関係で個別確認が必要です。
当社では、現地調査、役所調査、売買契約書・重要事項説明書の作成、重要事項説明、住宅ローン、決済・引渡しまで、売買仲介の実務を丁寧にサポートいたします。
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