首都圏で定期借家物件が増加｜借りる前・貸す前・収益物件購入前に確認したいこと
はじめに｜首都圏で「定期借家物件」が増えている
賃貸物件を探していると、「定期借家」と書かれた物件を見かけることがあります。
普通の賃貸物件と何が違うのか。
契約期間が終わったら必ず出ていかなければならないのか。
再契約できるなら、普通借家とあまり変わらないのではないか。
このように感じる方も多いと思います。
最近は、首都圏の賃貸市場で定期借家物件の割合が上昇しています。
アットホーム調べの2025年度データでは、東京23区をはじめ、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県のいずれのエリアでも、賃貸マンション・賃貸アパートに占める定期借家物件の割合が前年度を上回りました。
定期借家契約は、貸主にとっては将来の売却や自己利用、家賃見直しを考えやすい面があります。
一方で、借主にとっては、契約期間満了後に当然に更新される契約ではないため、住み続けられるかどうかを事前に確認しておく必要があります。
また、収益物件を購入する方にとっても、既存入居者の契約が普通借家なのか、定期借家なのかは重要です。
契約形態によって、将来の運用、賃料見直し、売却時の評価が変わることがあるからです。
この記事では、首都圏で定期借家物件が増えている背景を整理しながら、借りる前、貸す前、収益物件を購入する前に確認したいポイントを解説します。
アットホーム調査で見る定期借家物件の動向
まず、アットホーム調べの2025年度データをもとに、首都圏の定期借家物件の動きを見ていきます。
この調査は、2025年4月から2026年3月までに、アットホームで消費者向けに登録・公開された居住用賃貸物件を対象にしています。
なお、本調査では、入居者が1カ月に支払う「賃料＋管理費・共益費等」を家賃としています。
面積帯については、30㎡以下をシングル向き、30㎡超から50㎡以下をカップル向き、50㎡超から70㎡以下をファミリー向き、70㎡超を大型ファミリー向きとしています。
2025年度の首都圏では定期借家物件の割合が全エリアで上昇
2025年度の首都圏では、定期借家物件の割合がマンション・アパートともに全エリアで上昇しました。
対象エリアは、東京23区、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県です。
定期借家物件というと、以前は「建替え前の一時貸し」「転勤中の自宅貸し」など、限定的な用途をイメージする方も多かったかもしれません。
しかし近年は、都心部や高家賃帯の物件を中心に、貸主が定期借家契約を選ぶケースが増えています。
この背景には、家賃相場の上昇、管理・修繕コストの増加、長期入居リスクへの備えなどがあると考えられます。
ただし、全国どこでも一気に定期借家が広がっているという話ではありません。
エリアや物件条件によって差があり、東京23区と千葉県では市場背景も異なります。
東京23区のマンションは5年連続で上昇
賃貸マンション全体に占める定期借家物件の割合は、東京23区で9.2％となり、前年度比2.7ポイント上昇しました。
東京23区では、2021年度以降、5年連続で定期借家物件の割合が上昇しています。
特に、面積が広く、家賃が高い物件ほど定期借家割合が高い傾向が見られます。
アットホーム調べでは、東京23区のマンションについて、家賃帯別に見ると、高家賃物件ほど定期借家割合が高く、前年度からの上昇幅も大きいとされています。
都心部の高額物件やファミリー向き以上の物件では、貸主側が将来の家賃見直しや自己利用、売却時期を考えやすい契約形態として、定期借家を選ぶ動きが出ていると考えられます。
一方で、定期借家は借主にとって「長く住み続けられるか分からない」という不安もあります。
そのため、どの物件でも使いやすい契約形態というより、立地や仕様など条件の良い物件で成立しやすい傾向があります。
千葉県でもマンション・アパートともに割合が上昇
千葉県でも、定期借家物件の割合は上昇しています。
2025年度の賃貸マンション全体に占める定期借家物件の割合は、千葉県で4.4％となり、前年度比2.0ポイント上昇しました。
アパートでも、千葉県の定期借家物件割合は2.3％で、前年度比1.0ポイント上昇しています。
東京23区と比べると割合そのものは低いものの、千葉県でも定期借家物件が少しずつ増えていることは確認できます。
また、千葉県では、定期借家アパートの平均募集家賃について、ファミリー向きの上昇率が24.8％とされています。
この数字だけで千葉県全体の賃貸市場を単純に判断することはできませんが、定期借家物件の家賃動向や契約形態は、今後ますます確認しておきたいポイントになりそうです。
定期借家の平均募集家賃は普通借家より高い傾向
アットホーム調べでは、首都圏のマンション・アパートともに、定期借家の平均募集家賃は普通借家より高い傾向が見られます。
一般的には、定期借家は「更新がない分、家賃が安いのでは」と考える方もいるかもしれません。
しかし、今回の調査では、必ずしもそうとはいえない状況です。
特に東京23区のように、都心部・高家賃帯・条件の良い物件で定期借家が活用されている場合、定期借家だから安いとは限りません。
借りる側は、契約形態だけでなく、立地、広さ、設備、築年数、家賃、再契約の可否を総合的に見て判断する必要があります。
定期借家契約とは？普通借家契約との違い
定期借家契約を理解するには、普通借家契約との違いを押さえておく必要があります。
どちらも建物を借りる契約ですが、契約期間が終わったときの扱いが大きく違います。
定期借家は契約期間満了で終了する契約
定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると、更新されることなく契約が終了する賃貸借契約です。
たとえば、2年間の定期借家契約であれば、原則として2年で契約は終了します。
貸主と借主の双方が合意すれば再契約できる場合もありますが、普通借家契約のように当然に更新されるわけではありません。
この点を理解しないまま契約すると、契約期間満了時に「住み続けられると思っていた」というトラブルにつながることがあります。
定期借家物件を借りる場合は、契約期間と再契約の扱いを必ず確認しましょう。
普通借家は更新を前提にしやすい契約
普通借家契約は、一般的な賃貸住宅で多く使われている契約形態です。
契約期間が満了しても、貸主から更新を拒絶するには正当事由が必要とされます。
そのため、借主側から見ると、長く住み続ける前提を立てやすい契約です。
もちろん、普通借家契約でも家賃滞納や契約違反があれば問題になります。
ただ、契約期間が満了しただけで当然に終了する定期借家とは、契約の性格が異なります。
長く住む予定がある場合は、普通借家か定期借家かをしっかり確認しておきましょう。
再契約できるかどうかは契約内容と貸主の判断による
定期借家契約でも、契約期間満了後に再契約できる場合があります。
ただし、再契約は貸主と借主の双方が合意した場合に限られます。
借主が希望しても、貸主が再契約しない判断をする可能性があります。
また、再契約時に家賃や契約条件が変わることもあります。
定期借家物件を借りるときは、次の点を確認しておきましょう。
再契約の可能性はあるのか。
再契約できる場合、手続きはどうなるのか。
再契約料はあるのか。
再契約時に家賃が見直される可能性はあるのか。
いつ頃までに再契約の意向を確認するのか。
「再契約可」と書かれていても、必ず再契約できるという意味ではない場合があります。
言葉だけで判断せず、契約内容を確認することが大切です。
契約期間1年以上の場合は終了通知にも注意
定期借家契約では、契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了することを借主へ通知する必要があります。
これは、借主が次の住まいを探す期間を確保するためのものです。
通知が遅れた場合でも、契約がただちに普通借家へ変わるわけではありません。
ただし、貸主は通知の日から6か月間は、契約終了を借主に主張できないとされています。
借りる側にとっても、貸す側にとっても、契約満了時期と通知時期の管理は重要です。
なぜ定期借家物件が増えているのか
定期借家物件が増えている背景には、貸主側の事情があります。
もちろん、すべての貸主が同じ理由で定期借家を選んでいるわけではありません。
ただ、近年の賃貸市場では、いくつか共通する理由が見えてきます。
貸主が長期入居リスクを抑えやすい
普通借家契約では、借主が住み続ける意思を持っている場合、貸主側から契約を終了させるには一定のハードルがあります。
家賃滞納や大きな契約違反がない限り、貸主が自由に退去を求められるわけではありません。
一方、定期借家契約では、契約期間が満了すれば契約は終了します。
貸主にとっては、長期入居による将来の不確実性を抑えやすい面があります。
もちろん、定期借家にすればすべてのトラブルを避けられるわけではありません。
契約内容の説明や管理実務はむしろ丁寧に行う必要があります。
将来の売却・建替え・自己利用に備えやすい
定期借家は、将来の売却や建替え、自己利用を見据える場合にも使われることがあります。
たとえば、数年後に自分や家族が住む予定がある。
将来的に売却する可能性がある。
建替えや大規模修繕を考えている。
このような場合、普通借家で長期入居が続くと、計画が立てにくくなることがあります。
定期借家で契約期間を明確にしておけば、将来のスケジュールを考えやすくなります。
ただし、契約時の説明や契約終了通知など、必要な手続きをきちんと行うことが前提です。
家賃相場の上昇局面で条件を見直しやすい
近年は、物価上昇や管理・修繕コストの上昇、都心部を中心とした家賃相場の上昇が話題になることが増えています。
定期借家契約では、契約期間満了後に再契約する場合、家賃や条件を見直しやすい面があります。
普通借家契約でも家賃改定は可能ですが、借主との協議や市場相場との関係など、調整が必要です。
定期借家の場合は、契約期間が区切られているため、再契約時に条件を見直す流れを作りやすいと考えられます。
ただし、家賃を上げれば必ず借主が見つかるわけではありません。
市場相場、物件の競争力、立地、設備、管理状態によって判断は変わります。
立地や条件の良い物件ほど使われやすい傾向
定期借家は、借主にとって「更新がない」という不安があります。
そのため、普通借家と比べると、借主の検討対象から外れやすい面があります。
それでも定期借家で成約しやすいのは、立地や設備、家賃帯、広さなどの条件が良い物件です。
アットホーム調べでも、東京23区では、面積が広く、家賃が高い物件ほど定期借家割合が高い傾向が示されています。
これは、都心部の高額賃貸や条件の良い物件では、更新がない契約でも入居を検討する借主が一定数いるためと考えられます。
千葉県や市原市・千葉市で考える場合は、東京23区と同じ見方をするのではなく、そのエリアの賃貸需要や借主層に合うかを確認する必要があります。
借りる側が定期借家物件で確認したいこと
定期借家物件を借りる場合、普通借家とは違う確認が必要です。
家賃や間取りだけでなく、「いつまで住めるか」「再契約できるか」「家族の生活に合うか」を見ておきましょう。
更新がない契約であることを理解する
定期借家契約では、契約期間満了により契約が終了します。
普通借家のように、更新を前提に住み続ける契約ではありません。
たとえば、2年の定期借家契約であれば、2年後に退去する可能性を考えておく必要があります。
再契約できる場合もありますが、それは貸主と借主双方の合意がある場合です。
「たぶん再契約できるだろう」と思い込まず、契約前に確認しておきましょう。
再契約の可否を事前に確認する
定期借家物件を借りる前には、再契約の可能性を確認しましょう。
再契約不可なのか。
再契約相談可なのか。
貸主の事情によって判断されるのか。
再契約時に家賃や条件が変わる可能性はあるのか。
このあたりを曖昧にしたまま契約すると、契約満了が近づいたときに困ることがあります。
特に、子どもの学校、勤務先、家族構成、引っ越し費用を考えると、住める期間は生活設計に直結します。
家賃が割安とは限らない
定期借家物件は、更新がない分、家賃が安いと思われることがあります。
しかし、最近の首都圏データでは、定期借家の平均募集家賃が普通借家より高い傾向も見られます。
特に都心部や高条件の物件では、定期借家でも家賃が高くなることがあります。
借りる側は、「定期借家だから安い」と決めつけず、周辺の普通借家物件と比較しましょう。
家賃、管理費、初期費用、再契約料、退去時期、引っ越し費用まで含めて見ることが大切です。
購入前の仮住まいには向く場合がある
定期借家は、必ずしも借主にとって不利な契約とは限りません。
一定期間だけ住みたい方には合う場合があります。
たとえば、住宅購入前の仮住まい。
建替えやリフォーム中の一時住まい。
転勤期間中の住まい。
子どもの進学や家族の事情で、住む期間がある程度決まっている場合。
このようなケースでは、定期借家物件が選択肢になることがあります。
大切なのは、自分の暮らしの予定と契約期間が合っているかどうかです。
子育て・通学・勤務先との関係も考える
子育て世帯が定期借家物件を借りる場合は、契約期間と子どもの生活を合わせて考えましょう。
小学校や中学校の学区。
通学路。
保育園・幼稚園。
勤務先までの距離。
近隣の医療機関や買い物環境。
こうした生活基盤ができたあとに、契約期間満了で退去が必要になると、負担が大きくなる場合があります。
定期借家物件を選ぶときは、家賃や広さだけでなく、家族の数年後の予定も見ておくと安心です。
貸す側が定期借家を使うときの注意点
所有しているマンションや戸建を貸す場合、定期借家契約を検討する方もいます。
将来売却したい、自分や家族が住む予定がある、一定期間だけ貸したい。
このような場合には、定期借家が合うことがあります。
ただし、普通借家よりも手続きや管理に注意が必要です。
書面による説明や契約内容の整理が必要
定期借家契約を結ぶ場合は、契約書とは別に、更新がなく期間満了により契約が終了することを、貸主から借主へ事前に説明する必要があります。
この説明が不十分だと、あとからトラブルになる可能性があります。
契約書には、契約期間、再契約の可否、再契約時の条件、終了通知、原状回復、途中解約などを整理しておきましょう。
定期借家は「期間が来たら終わるから簡単」という契約ではありません。
むしろ、普通借家より丁寧な説明と管理が必要です。
契約終了通知の時期を管理する
契約期間が1年以上の場合、貸主は契約終了の通知時期を管理する必要があります。
期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了することを通知します。
通知の時期を逃すと、貸主は一定期間、契約終了を主張できないことがあります。
将来売却や自己利用を予定している場合、通知の遅れは大きな影響になります。
契約満了日と通知期限は、管理会社と一緒に確実に管理しておきましょう。
入居者募集では普通借家より対象者が限られる場合がある
定期借家は、借主にとって更新がない契約です。
そのため、普通借家に比べると、入居希望者が限られる場合があります。
長く住みたい方、子育て世帯、勤務先や学校との関係で転居しにくい方にとっては、定期借家が選びにくいこともあります。
一方で、住む期間が決まっている方や、立地・設備を重視する方には合う場合があります。
定期借家で貸す場合は、物件の立地、家賃、広さ、ターゲット層、契約期間を整理して募集することが大切です。
将来売却するなら契約期間と売却時期を合わせる
将来売却する予定がある物件を貸す場合、契約期間と売却時期を合わせることが大切です。
売却予定時期よりも定期借家の契約期間が長すぎると、希望する時期に空室で売却できない可能性があります。
反対に、契約期間が短すぎると、借主が見つかりにくくなることがあります。
売却を見据えて貸す場合は、賃貸開始前から売却時期、契約期間、賃料、管理方法を整理しておきましょう。
不動産会社や管理会社と相談しながら、無理のない契約内容にすることが大切です。
収益物件購入で定期借家契約をどう見るか
収益物件を購入するとき、利回りや家賃収入だけを見て判断するのは危険です。
既存入居者の契約形態が普通借家なのか、定期借家なのかによって、将来の運用自由度が変わることがあります。
既存入居者の契約形態を確認する
賃貸中の物件を購入する場合は、まず賃貸借契約書を確認しましょう。
普通借家契約なのか。
定期借家契約なのか。
契約期間はいつまでか。
再契約の予定はあるのか。
現在の賃料はいくらか。
敷金・保証金・更新料・再契約料はどうなっているのか。
これらを確認しないまま購入すると、購入後の運用計画が変わってしまうことがあります。
収益物件では、入居中であること自体は魅力ですが、契約内容まで確認して初めて判断できます。
普通借家と定期借家で将来の運用自由度が変わる
普通借家契約では、借主の保護が強く、貸主側から契約終了を求めるには一定の理由が必要です。
そのため、将来の明渡し、家賃改定、建替え、自己利用、売却計画に影響することがあります。
一方、定期借家契約では、契約期間満了により契約が終了するため、将来の運用計画を立てやすい面があります。
ただし、定期借家だから必ず有利というわけではありません。
契約満了後に空室になるリスクもあります。
再契約できるかどうか、再募集時に同じ家賃で貸せるかどうかも確認が必要です。
家賃収入だけでなく契約満了時期を見る
収益物件を購入するときは、現在の家賃収入に目が行きがちです。
しかし、定期借家の場合は契約満了時期が重要です。
購入後すぐに契約満了を迎える場合、再契約できなければ空室になる可能性があります。
反対に、契約期間が長く残っている場合は、その期間中の収入見通しは立てやすくなりますが、売却や自己利用のタイミングに影響することがあります。
購入前には、レントロールだけでなく、賃貸借契約書と契約満了日を確認しましょう。
再契約前提の利回りに注意する
定期借家の収益物件では、再契約を前提に利回りを見てしまうことがあります。
しかし、再契約は貸主と借主双方の合意が必要です。
借主が退去する可能性もありますし、貸主側が再契約しない判断をする場合もあります。
再契約後の家賃が上がると見込んでいても、市場状況によっては想定どおりにいかないことがあります。
利回りを見るときは、現在の家賃、契約期間、再契約の可能性、空室リスク、再募集時の想定家賃を分けて考えましょう。
売却時の買主評価にも影響する
収益物件を売却する場合、既存の賃貸借契約の内容は買主の評価に影響します。
普通借家で長期入居中の物件は、安定収入がある一方、将来の運用自由度が低く見られることがあります。
定期借家で契約満了が近い物件は、将来の使い方を考えやすい一方、空室リスクを見られることがあります。
どちらが良い、悪いという単純な話ではありません。
物件の立地、賃料、建物状態、入居者属性、契約内容、買主の目的によって評価は変わります。
売却前には、契約書や更新・再契約状況を整理しておくことが大切です。
千葉県・市原市・千葉市で考える定期借家の見方
首都圏で定期借家物件が増えているとはいえ、東京23区と千葉県では市場背景が異なります。
市原市・千葉市で不動産を借りる、貸す、買う、売る場合は、地域の賃貸需要や物件特性に合わせて考える必要があります。
千葉県でも定期借家割合は上昇している
アットホーム調べでは、2025年度の千葉県でも、マンション・アパートともに定期借家物件の割合が上昇しています。
賃貸マンションでは4.4％、賃貸アパートでは2.3％です。
東京23区ほど割合は高くありませんが、千葉県でも定期借家物件が一定数存在し、前年より増えていることは押さえておきたいところです。
また、千葉県ではアパートの定期借家物件について、ファミリー向きの平均募集家賃の上昇率が目立っています。
この数字だけで個別物件の賃料を判断することはできませんが、賃貸市場の変化を見る一つの材料になります。
東京23区とは市場背景が異なる
東京23区では、都心部や高家賃帯のマンションを中心に、定期借家の活用が進んでいます。
一方、千葉県内では、駅距離、駐車場の有無、築年数、ファミリー需要、単身需要、法人需要など、物件ごとに事情が大きく異なります。
市原市では、車利用を前提にした暮らしや、工業地帯周辺の法人需要、戸建賃貸なども関係します。
千葉市では、駅近マンション、大学・専門学校、ファミリー向け住宅、法人契約など、エリアによって需要が変わります。
東京23区で定期借家が増えているからといって、千葉県内でも同じ条件で成り立つとは限りません。
地域の需要に合った契約形態を選ぶことが大切です。
実需・収益どちらでも契約内容の確認が大切
実際に住むために借りる場合でも、収益物件として購入する場合でも、契約内容の確認は欠かせません。
実需で借りる場合は、契約期間と再契約の可否が生活に直結します。
収益物件を購入する場合は、既存入居者の契約形態が将来の運用に影響します。
所有物件を貸す場合は、将来の売却や自己利用の予定と契約期間を合わせる必要があります。
定期借家は、目的に合えば使いやすい契約形態です。
一方で、目的に合わない場合は、借主・貸主のどちらにとっても負担になることがあります。
賃貸中物件を売買する場合は契約書確認が重要
賃貸中の不動産を売買する場合、売買価格や利回りだけでは判断できません。
現在の賃貸借契約書を確認し、普通借家か定期借家か、契約期間、賃料、敷金、更新・再契約、原状回復、管理状況を整理しましょう。
買主側は、購入後の運用計画を立てるために確認が必要です。
売主側は、買主に説明できるよう、賃貸借契約書や管理資料を整理しておくと売却活動が進めやすくなります。
特に、古い契約書、口頭での取り決め、更新覚書が不十分な場合は注意が必要です。
契約内容の個別判断は、必要に応じて弁護士、管理会社、宅地建物取引業者などへ確認しましょう。
まとめ｜定期借家は「良い・悪い」ではなく、目的に合うかで判断する
首都圏では、定期借家物件の割合が上昇しています。
アットホーム調べの2025年度データでは、東京23区、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県の全エリアで、マンション・アパートともに定期借家物件の割合が前年度を上回りました。
東京23区では、マンションの定期借家割合が5年連続で上昇しています。
千葉県でも、マンション・アパートともに割合が上がっており、定期借家は以前より身近な契約形態になりつつあります。
ただし、定期借家は「良い契約」「悪い契約」と単純に分けられるものではありません。
借りる側にとっては、更新がないことを理解したうえで、契約期間と生活予定が合うかを確認する必要があります。
購入前の仮住まい、建替え中の一時住まい、転勤期間中の住まいなど、期間が決まっている暮らしには合う場合もあります。
貸す側にとっては、将来の売却、自己利用、建替え、家賃見直しを考えやすい契約形態です。
一方で、契約前の説明、終了通知、再契約の判断、管理実務の負担があります。
収益物件を購入する方にとっては、既存入居者の契約が普通借家か定期借家かによって、将来の運用自由度、空室リスク、売却時の評価が変わることがあります。
定期借家は、目的に合えば使いやすい契約形態です。
大切なのは、契約期間、再契約の可否、家賃、通知、将来の売却や運用計画まで含めて確認することです。
市原市・千葉市を中心に、千葉県内や一都三県で賃貸中物件・収益物件・所有不動産の売買を検討する場合は、表面的な利回りや家賃だけでなく、賃貸借契約の中身まで確認して判断しましょう。
参考情報
確認日：2026年6月17日
- アットホーム株式会社「家賃動向『定期借家物件』の募集家賃動向（2025年度）」
- 不動産流通研究所「首都圏定借物件割合、東京23区は5年連続上昇」
- 国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」
- 国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書について」
- e-Gov法令検索「借地借家法」
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産購入・売却をサポートしています。
定期借家契約の物件を借りる場合、所有物件を定期借家で貸す場合、賃貸中物件や収益物件を売買する場合は、普通借家か定期借家か、契約期間、再契約の可否、現在の賃料、将来の売却計画を整理しておくことが大切です。
特に収益物件では、表面利回りだけでなく、既存入居者の契約内容、契約満了時期、再契約の可能性、空室リスク、将来の売却時に買主がどう見るかまで確認しておくと安心です。
購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料です。
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