50代の住宅購入とiDeCo｜定年前後の住宅ローンと老後資金を考える
50代になり、これからの暮らしを考えたとき、住宅を購入するか、このまま賃貸住宅に住み続けるか、迷う方もいらっしゃると思います。
持ち家があれば、老後の住まいについて安心できる面があります。一方で、住宅ローンを利用する場合には、何歳まで返済が続くのか、定年退職後も無理なく支払えるのかが気になるところです。
例えば、55歳で20年間の住宅ローンを組んだ場合、完済予定年齢は75歳になります。65歳で退職するとすれば、その後も10年間、住宅ローンの返済が続く計算です。
また、50代は住宅購入だけでなく、老後資金の準備についても考えたい時期です。
iDeCo（個人型確定拠出年金）を利用している方や、これから加入を検討している方にとっては、積み立てた資産をいつ受け取れるのかも資金計画に関係します。
2026年12月1日からは、一定の条件を満たす60歳以上70歳未満の方にもiDeCoの加入対象が拡大される予定です。老後に向けて資産を積み立てられる期間が広がる一方、住宅ローンの返済に使うお金と、将来のために積み立てるお金は分けて考える必要があります。
この記事では、55歳で住宅を購入する場合の住宅ローン返済例を交えながら、定年後の収入、iDeCoの受給開始年齢、退職金の使い道について解説します。
50代で住宅購入を検討する際に、どのような資料を確認し、どこへ相談すればよいのかも紹介します。
50代で住宅を購入する場合、住宅ローンは何歳まで組める？
50代で住宅購入を考えるとき、まず気になるのが住宅ローンの年齢条件です。
住宅ローンには、一般的に申込時の年齢と完済時の年齢について条件が設けられています。
そのため、現在の収入が十分にあっても、希望する年数で借りられるかどうかは、申込時の年齢や金融機関の商品条件によって変わります。
例えば、住宅金融支援機構の「フラット35」では、原則として申込時の年齢が満70歳未満であることが条件です。
借入期間は、原則15年以上で、次のいずれか短い年数が上限となります。
- 80歳から申込時の年齢を差し引いた年数
- 35年
申込時の年齢は、1年未満の端数を切り上げて計算します。また、申込本人または連帯債務者が60歳以上の場合、借入期間の下限は10年となります。
例えば、55歳ちょうどで申し込む場合、年齢条件上は最長25年の借入期間を選択できます。
一方、55歳6か月で申し込む場合、年齢は56歳として計算されるため、最長借入期間は24年です。
同じ55歳でも、申込時期によって借入期間の上限が変わることになります。
なお、これらはフラット35の条件です。民間金融機関では、申込時年齢や完済時年齢、最長借入期間などが異なります。
さらに、年齢条件を満たしていても、希望する借入額で融資を受けられるとは限りません。
住宅ローンの審査では、収入や勤務状況、ほかの借入状況、購入する住宅の条件なども確認されます。
50代の場合は、それらに加えて、定年退職までの年数や完済予定年齢を意識した資金計画が必要です。
金融機関の条件上、何年間借りられるかということと、退職後も無理なく返済できる期間は分けて考えたいところです。
例えば、25年返済を選ぶことで毎月の返済額を抑えられても、完済が80歳になる場合には、その年齢までの返済原資を考える必要があります。
住宅ローンを検討する際は、借入先の金融機関に、申込時年齢や完済時年齢の条件、希望する返済期間での借入可否を確認しておくと安心です。
55歳で住宅ローンを組んだ場合の返済額と完済年齢
実際に、55歳で住宅を購入する場合の返済額を考えてみます。
ここでは、55歳の会社員が3,000万円の新築戸建を購入し、物件価格と同額の住宅ローンを利用するケースを想定します。
購入諸費用は物件価格の10％に当たる300万円を見込み、自己資金で支払う設定です。
住宅ローンの金利は年2.0％の全期間固定、返済方式は元利均等返済、ボーナス返済は利用しないものとします。
金利2.0％は説明のための仮定であり、実際の金融機関が提示している金利を示すものではありません。
この条件で返済期間を変えると、毎月の返済額と完済予定年齢は次のようになります。
| 返済期間 | 毎月返済額（概算） | 完済予定年齢 |
|---|---|---|
| 15年 | 約193,100円 | 70歳 |
| 20年 | 約151,800円 | 75歳 |
| 25年 | 約127,200円 | 80歳 |
※借入額3,000万円、年2.0％、元利均等返済、ボーナス返済なしで計算した概算です。購入諸費用、税金、保険料などは含めていません。25年返済は、利用する金融機関の年齢条件などを満たす場合の参考例です。
15年返済の場合、70歳で完済できますが、毎月の返済額は約19万3,100円になります。
20年返済では、毎月約15万1,800円となり、完済予定年齢は75歳です。
25年返済を選択できる場合は、毎月の返済額を約12万7,200円まで抑えられますが、完済予定年齢は80歳になります。
このように、返済期間を長くすると毎月の負担は小さくなる一方、返済が続く年齢も高くなります。
ここで、20年返済を選んだ場合について、もう少し詳しく考えてみましょう。
55歳で住宅を購入し、65歳で退職すると仮定した場合、退職時点で住宅ローンの返済開始から10年が経過しています。
この時点の住宅ローン残高は、約1,649万円です。
つまり、65歳で退職した後も、75歳までの10年間、毎月約15万1,800円の返済が続きます。
年間では約182万円の支払いです。
現在の給与収入であれば無理なく返済できる金額でも、退職後に収入が減ると、家計への負担は大きくなるかもしれません。
一方、15年返済を選べば完済時期を早められますが、55歳から70歳までの毎月の返済負担は重くなります。
どちらが適しているかは、現在の収入だけでなく、預貯金、退職予定年齢、公的年金、今後の生活費などによって変わります。
50代の住宅ローンでは、毎月返済額を抑えることと、退職後の返済期間を短くすることの両方を考えたいところです。
なお、購入諸費用300万円は、あくまで今回の試算で余裕を持って設定した金額です。仲介手数料の有無や住宅ローンの商品、登記費用などによって実際の諸費用は変わります。
また、住宅ローンの審査結果や利用できる借入期間については、金融機関への事前相談が必要です。
定年後も住宅ローン返済が続く場合の収入と生活費
50代の住宅購入で意識しておきたいのが、定年退職による収入の変化です。
会社員の場合、60歳で定年を迎えて再雇用となる方もいれば、65歳まで勤務する方、65歳以降も働く方もいます。
退職時期や再雇用後の給与、賞与の有無などは勤務先によって異なるため、まずは現在の勤務先の制度を確認しておきたいところです。
特に、再雇用によって収入が減少する場合、住宅ローンの返済額が変わらなくても、手取り収入に占める返済負担は大きくなります。
例えば、現役時代の手取り収入が月40万円、住宅ローン返済額が月15万円だった場合、収入に対する返済額の割合は37.5％です。
退職後や再雇用後に手取り収入が月25万円になれば、同じ15万円の返済額でも、その割合は60％に上昇します。
この数字は説明のための仮定ですが、住宅ローンの返済額が一定でも、収入が変わることで家計の状況が大きく変化することが分かります。
また、公的年金の受給開始時期についても確認が必要です。
老齢基礎年金と老齢厚生年金は、原則として65歳から受け取る制度です。一定の条件のもとで繰上げ受給や繰下げ受給を選択できますが、受給開始時期によって年金額が変わります。
公的年金の受給額は、これまでの加入期間や給与水準などによって異なります。
将来の年金見込額を確認する際には、日本年金機構の「ねんきんネット」が利用できます。
ねんきんネットでは、現在の加入状況が続くと仮定した簡単な試算に加え、今後の働き方や年金の受給開始年齢を設定した試算も可能です。
例えば、60歳で退職する場合と65歳まで勤務する場合では、将来の年金見込額が変わるため、複数の条件で確認しておくと参考になります。
ただし、試算で表示される年金見込額を、そのまま毎月の生活に使える手取り収入として考えないようにしたいところです。
公的年金からも、所得税や住民税、医療保険料、介護保険料などが差し引かれる場合があります。
50代の住宅購入では、現在の給与収入だけで返済計画を考えるのではなく、退職後の手取り収入を想定したうえで、住宅ローンを何歳まで返済するか検討することが大切です。
50代からiDeCoを始めると何歳から受け取れる？
住宅ローンと並行して考えたいのが、老後資金の準備です。
iDeCoは、毎月の掛金を自分で設定し、選択した金融商品で運用しながら老後資金を積み立てる制度です。
掛金の全額が所得控除の対象になるほか、運用益が非課税になるなどの税制上の優遇があります。
ただし、iDeCoには原則として老齢給付金を受け取れる年齢まで自由に資産を引き出せないという特徴があります。
50代で住宅購入を検討している場合は、この受給可能年齢も資金計画に関係します。
iDeCoの老齢給付金は、原則として60歳から受け取れますが、60歳到達時点の「通算加入者等期間」によって、受給可能な年齢が異なります。
| 60歳時点の通算加入者等期間 | 老齢給付金の受給可能年齢 |
|---|---|
| 10年以上 | 60歳 |
| 8年以上10年未満 | 61歳 |
| 6年以上8年未満 | 62歳 |
| 4年以上6年未満 | 63歳 |
| 2年以上4年未満 | 64歳 |
| 1か月以上2年未満 | 65歳 |
例えば、55歳で初めてiDeCoに加入し、過去に企業型確定拠出年金などの加入歴がない場合を考えてみます。
60歳まで5年間加入すると、通算加入者等期間は5年となるため、老齢給付金を受け取れるのは原則として63歳からです。
一方、50代でiDeCoを始めた場合でも、過去に企業型確定拠出年金などへ加入していた期間があれば、その期間が通算加入者等期間に含まれる場合があります。
そのため、実際の受給可能年齢は、これまでの年金加入記録を基に確認する必要があります。
また、60歳以上で初めてiDeCoに加入する場合には、加入から5年を経過した日から受給できるという取扱いもあります。
住宅ローンの返済計画を考える際には、iDeCoの資産を何歳から利用できるかを把握しておくと、退職後の資金計画を立てやすくなります。
ただし、iDeCoは運用商品によって資産の評価額が変動し、元本割れの可能性もあります。
将来の受取額を住宅ローンの返済原資として見込む場合は、運用リスクにも配慮したいところです。
受給可能年齢やこれまでの通算加入者等期間については、加入しているiDeCoの運営管理機関や記録関連運営管理機関に確認できます。
2026年12月のiDeCo改正で60歳以降の積立てはどう変わる？
2026年12月1日から、iDeCoの加入可能年齢が引き上げられる予定です。
これまでiDeCoは、原則として国民年金の被保険者であることなどが加入条件でした。
今回の改正では、国民年金の被保険者でなくなった60歳以上70歳未満の方についても、所定の条件を満たせば加入・継続拠出できるようになります。
対象となるのは、iDeCoの加入者や運用指図者、企業年金からiDeCoへ資産を移換する方などです。
また、老齢基礎年金やiDeCoの老齢給付金を受給していないこと、企業型DCのマッチング拠出を実施していないことなどの条件があります。
2029年11月30日までの間には、一定の要件を満たす方に対する経過措置も設けられています。
そのため、60歳以降もiDeCoの積立てを続けたい場合は、退職後の働き方や年金の加入状況、給付金の受給状況を確認する必要があります。
例えば、55歳で住宅を購入し、65歳まで勤務する予定の方であれば、住宅ローンを返済しながらiDeCoの積立てを継続することも考えられます。
一方、60歳で退職し、その後は給与収入がなくなる場合には、毎月の掛金をどこから支払うのかという問題があります。
iDeCoの掛金は全額が所得控除の対象となりますが、課税される所得がなければ、掛金の所得控除による税負担軽減の効果は生じません。
60歳以降のiDeCo利用については、加入できるかどうかだけでなく、その時期の収入や生活費を踏まえて考える必要があります。
また、iDeCoの積立てを続けることと、老齢給付金を受け取ることは、それぞれ別の判断です。
老齢給付金の受給を開始した場合、加入資格にも影響するため、受給時期を検討する際には運営管理機関へ確認しておきたいところです。
住宅ローン返済と老後資金の準備を両立するには、何歳まで働く予定なのか、その間にどれくらい積み立てられるのかを考えておくと、資金計画を立てやすくなります。
退職金を住宅購入や住宅ローン返済に使うときの注意点
50代で住宅購入を検討している方のなかには、将来受け取る退職金を住宅ローンの返済に充てようと考えている方もいると思います。
例えば、55歳で住宅を購入し、65歳で退職する際に、退職金の一部を繰上返済に使うという方法です。
退職金を繰上返済に充てれば、住宅ローンの借入元金を減らすことができ、その後の利息負担の軽減につながります。
ただし、退職金は住宅ローンの返済だけでなく、退職後の生活費や医療費、住宅の維持費などにも使う可能性のある資金です。
退職金の大部分を住宅ローン返済に充てた結果、手元の預貯金が少なくなりすぎると、退職後の生活に余裕がなくなるおそれがあります。
そのため、退職金を受け取る予定がある場合は、まず勤務先の退職金制度を確認し、受取時期や見込額を把握しておきたいところです。
退職金制度の有無や支給条件は勤務先によって異なり、実際の受取額も勤続年数や退職理由などによって変わります。
住宅購入時点ではまだ受け取っていない退職金を、必ず入る資金として見込むことにも注意が必要です。
また、退職金とiDeCoの老齢給付金を受け取る場合には、税務上の取扱いも関係します。
iDeCoの老齢給付金は、一時金として受け取る場合には退職所得として、年金形式で受け取る場合には公的年金等に係る雑所得として扱われます。
退職金とiDeCoの老齢一時金を受け取る場合、受取時期や勤続期間・加入期間などによって、退職所得控除の計算が変わることがあります。
特に、2026年からは、確定拠出年金の老齢一時金を先に受け取り、その後に退職金を受け取る場合について、退職所得控除の重複調整の対象期間が見直されています。
どの時期に受け取ると税負担がどのように変わるかは、個別の条件を確認しなければ判断できません。
退職金やiDeCoの一時金を住宅ローン返済に利用する予定がある場合は、受取時期を決める前に税理士や税務署へ相談することをおすすめします。
また、繰上返済の具体的な利息軽減額や返済期間への影響については、住宅ローンを借りている金融機関に確認する必要があります。
退職金をどれだけ住宅ローン返済に充てるかを考える際は、税負担だけでなく、その後の生活費や手元に残る預貯金も含めて検討したいところです。
50代の住宅購入では将来の住居費も考えておきたい
住宅ローンの返済計画を考える際には、毎月の返済額や完済予定年齢に加えて、購入後の住宅維持費にも目を向けておきたいものです。
持ち家には、住宅ローン以外にも固定資産税や火災保険料、建物設備の修繕費などが必要です。
例えば、55歳で新築戸建を購入した場合、75歳になる頃には建物も築20年を迎えます。
その間には、給湯器や空調設備の交換、屋根や外壁の修繕などが必要になる可能性があります。
建物の状態や設備の使用状況によって修繕時期は異なりますが、一定の維持管理費を見込んでおくと安心です。
また、50代で住宅を購入する際には、70代や80代になってからの生活も考えておきたいところです。
例えば、階段の上り下りや室内の段差、浴室・トイレの使いやすさ、病院やスーパーへの移動手段などは、年齢を重ねるにつれて気になる場合があります。
購入時点では問題なく感じる間取りや立地であっても、将来の暮らし方によって使いやすさが変わることもあるでしょう。
マンションを購入する場合は、管理費や修繕積立金などが継続的にかかります。
修繕積立金は長期修繕計画などに基づいて見直される場合があるため、現在の金額だけでなく、将来の負担も確認しておきたいものです。
住宅ローンを完済しても、住居費そのものがなくなるわけではありません。
特に50代で購入する場合は、住宅ローンの返済期間と老後の生活期間が重なるため、購入後の維持費まで含めた資金計画が役立ちます。
住宅購入時には、物件の価格や住宅ローンの条件だけでなく、将来の暮らしやすさや維持管理費についても、不動産会社に確認しながら検討するとよいでしょう。
住宅ローンと老後資金を考える際の相談先と確認事項
50代で住宅を購入する際には、住宅ローンと老後資金を別々に考えるのではなく、定年退職後の生活を含めて検討することが大切です。
特に、住宅ローンの完済予定年齢、公的年金の見込額、退職金の受取時期、iDeCoの受給可能年齢については、事前に確認しておきたいところです。
住宅ローンの借入条件については、利用を検討している金融機関へ相談します。
申込時年齢や完済時年齢の条件、希望する借入期間での返済額に加え、定年退職後の返済計画についても確認しておくと安心です。
また、65歳以降の返済が続く場合には、その時点で住宅ローンの残高がどの程度残るのか、返済予定表やシミュレーションで把握しておきたいものです。
公的年金については、日本年金機構の「ねんきんネット」などを利用して、将来の年金見込額を確認できます。
今後の働き方や年金の受給開始時期によって金額が変わるため、勤務先の退職制度とあわせて考えると、退職後の収入を具体的にイメージしやすくなります。
iDeCoについては、加入している運営管理機関などに、通算加入者等期間や受給可能年齢、60歳以降の加入条件を確認します。
また、退職金とiDeCoの老齢一時金を受け取る場合は、税務上の取扱いが関係します。受取時期や具体的な税額については、税理士または税務署へ相談してください。
50代での住宅購入では、現在の収入だけを基準に考えると、退職後の返済負担を見落としてしまうかもしれません。
一方、住宅ローンの返済額や完済年齢、公的年金の見込額などを確認しておけば、購入後の暮らしをより具体的に考えられます。
50代で住宅を購入するかどうかは、年齢だけで判断するものではありません。
これから何年働く予定なのか、住宅ローンを何歳まで返済するのか、老後の生活費をどの程度確保できるのか。
そうした点を一つずつ確認しながら、ご自身のこれからの暮らしに合った住まいと資金計画を考えてみてはいかがでしょうか。
参考情報
確認日：2026年10月23日
住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
日本年金機構「『ねんきんネット』による年金見込額試算」
https://www.nenkin.go.jp/denshibenri_kojin/n_net/introduction/estimatedamount.html
国民年金基金連合会「iDeCo加入者・運用指図者の方へ｜老齢給付金」
https://www.ideco-koushiki.jp/join/benefits.html
厚生労働省「2025年の制度改正」
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/nenkin/nenkin/kyoshutsu/2025kaisei.html
国税庁「No.1135 小規模企業共済等掛金控除」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1135.htm
国税庁「No.1420 退職金を受け取ったとき（退職所得）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1420.htm
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当社では、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、住宅購入時の資金計画や毎月の返済額、完済予定年齢などについてもご相談を承っています。
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