自営業者の住宅ローンとiDeCo｜2026年12月の掛金上限引上げと資金計画
自営業者やフリーランスとして働いている方のなかには、住宅購入を考え始めたとき、「会社員と同じように住宅ローンを借りられるのだろうか」と不安を感じる方もいらっしゃると思います。
事業が順調で売上も増えているものの、確定申告書に記載された所得はそれほど多くない。こうした場合、住宅ローンの審査でどの金額が確認されるのか、気になるところです。
また、自営業者の場合は、住宅ローンの返済に加えて、仕入れや外注費、税金の支払いなど、事業を続けるための資金も確保する必要があります。
一方、老後資金の準備としてiDeCo（個人型確定拠出年金）を利用している方にとっては、2026年12月の制度改正も関心のある話題ではないでしょうか。
2026年12月1日から、自営業者など国民年金第1号被保険者のiDeCoについて、国民年金基金等との共通の拠出限度額が月額6万8,000円から7万5,000円へ引き上げられる予定です。
積立額を増やせるようになる一方で、住宅ローンの返済が始まれば、毎月の支出も増えます。
自営業者の住宅購入では、確定申告上の所得と実際の資金繰りを把握し、住宅ローン返済と老後資金の準備を両立できるか考えることが大切です。
この記事では、自営業者の住宅ローン審査で確認される所得や必要書類、iDeCoの掛金上限引上げ、国民年金基金・小規模企業共済との違いを解説します。
事業資金や生活資金を確保する考え方、金融機関・税理士などへの相談事項についても紹介します。
自営業者・フリーランスの住宅ローン審査では何を確認される？
自営業者やフリーランスの方も、金融機関の条件を満たせば住宅ローンを利用できます。
ただし、会社員と自営業者では、収入を確認するための資料や審査上の取扱いが異なります。
会社員の場合、勤務先から受け取る給与が主な収入であれば、源泉徴収票や住民税課税証明書などを基に収入を確認するのが一般的です。
一方、自営業者の場合は、事業の売上だけでなく、必要経費を差し引いた所得や確定申告の内容が確認されます。
例えば、住宅金融支援機構のフラット35では、給与所得のみの方については給与収入金額を、給与所得のみではない方については、原則として公的証明書に記載された事業所得などの所得金額を基に年収を判断します。
また、住宅ローンの審査では、所得の金額だけでなく、既存の借入れや返済負担なども関係します。
自動車ローンやカードローンなどを利用している場合は、住宅ローンの返済額とあわせて確認されるため、現在の借入状況も把握しておきたいところです。
ただし、住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。
確定申告書を何年分提出する必要があるのか、開業からどの程度の期間が経過している必要があるのかといった条件も、金融機関や住宅ローン商品ごとに確認が必要です。
事業を始めて間もない方や、直近の所得が大きく変動している方は、申込みを検討している金融機関へ事前に相談しておくと、必要な準備を進めやすくなります。
なお、自営業者の住宅ローン審査では、売上が多いことだけで借入可能額が決まるわけではありません。
まずは、確定申告書に記載された所得金額と、金融機関が審査で使用する金額の違いを理解しておきたいものです。
住宅ローンの審査では売上と所得を分けて考える
自営業者の住宅ローンについて考える際、特に注意したいのが「売上」と「所得」の違いです。
例えば、年間売上が900万円ある個人事業主を想定します。
仕入れや外注費、事務所の経費など、年間の必要経費が500万円だった場合、必要経費を差し引いた金額は400万円です。
| 項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 売上 | 900万円 |
| 必要経費 | 500万円 |
| 必要経費控除後の金額 | 400万円 |
※説明のための仮定です。青色申告特別控除やほかの所得などは考慮していません。
この例では、売上900万円に対して、必要経費を差し引いた金額は400万円になります。
ただし、青色申告特別控除が適用される場合には、確定申告書に記載される事業所得の金額は、さらに異なることがあります。
また、不動産所得や給与所得など、事業所得以外の所得がある方は、金融機関が確認する所得の範囲にも注意が必要です。
例えばフラット35では、給与所得のみではない方について、原則として公的証明書に記載された事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得、給与所得などの所得金額を基に年収を確認します。
今回のように売上が900万円ある場合でも、その金額をそのまま住宅ローン審査上の年収として扱うことはできません。
一方で、事業所得400万円という数字が、そのまま自由に使える預貯金を表しているわけでもありません。
事業では、売掛金の入金時期や仕入代金の支払時期によって、手元にある現金が変動します。
また、所得税や住民税、国民健康保険料など、事業所得の計算で必要経費とは別に扱う支出もあります。
そのため、住宅ローンの審査で確認される所得と、毎月の住宅ローン返済に充てられる現金は、分けて考える必要があります。
確定申告書の所得金額について疑問がある場合や、青色申告特別控除などの取扱いを確認したい場合には、税理士や税務署へ相談するとよいでしょう。
また、その所得を住宅ローン審査でどのように扱うかについては、申込先の金融機関に確認してください。
自営業者が住宅ローンを申し込む際に必要な書類
自営業者が住宅ローンを申し込む場合、収入や所得を確認するために、確定申告に関する書類などが必要になります。
例えば、フラット35で新築住宅を購入する場合、給与所得のみではない方については、納税証明書（所得金額用）や確定申告書の写しなどが案内されています。
また、原則として申込年の前年と前々年の公的収入証明書が必要です。
ただし、実際に必要な書類は金融機関によって異なり、審査の過程で追加資料を求められる場合もあります。
一般的には、確定申告書のほか、青色申告決算書や収支内訳書、所得・納税状況を確認できる書類などが対象となります。
事業用の借入れがある場合には、その返済状況が分かる資料を求められることも考えられます。
こうした書類を準備する際には、直近の所得だけでなく、過去の申告内容も確認しておきたいところです。
例えば、事業の売上が年々増えている場合でも、必要経費が増えていれば所得はそれほど増えていないかもしれません。
反対に、前年と比較して一時的に所得が減少している場合には、その理由を金融機関から確認される可能性もあります。
事業内容や収入の状況について、必要に応じて説明できるようにしておくと、住宅ローンの相談を進めやすくなります。
また、自営業者が住宅購入を考える場合、物件の購入申込みから売買契約までの期間によっては、住宅ローン審査に必要な書類を短期間で用意することになる場合もあります。
気になる物件が見つかってから慌てて準備するよりも、購入を検討し始めた段階で金融機関に必要書類を確認しておくと安心です。
なお、税務申告に関する書類の内容や修正の要否については、税理士・税務署へ確認してください。
住宅ローンの必要書類や具体的な審査条件については、申込先の金融機関の案内に従う必要があります。
2026年12月から自営業者のiDeCo掛金上限はどう変わる？
2026年12月1日から、iDeCoの拠出限度額が引き上げられる予定です。
自営業者やフリーランスなど、国民年金第1号被保険者に該当する方については、国民年金基金等との共通の拠出限度額が、現在の月額6万8,000円から7万5,000円に引き上げられます。
今回の改正によって、掛金を増額できる余地が広がります。
| 項目 | 改正前 | 2026年12月改正後 |
|---|---|---|
| 第1号被保険者のiDeCo・国民年金基金等の共通拠出限度額 | 月額68,000円 | 月額75,000円 |
| 12か月分の上限額 | 816,000円 | 900,000円 |
| 上限額の増加分 | — | 月額7,000円 |
※12か月分の金額は年額換算です。2026年中に実際に拠出できる金額を示すものではありません。
ただし、この月額7万5,000円は、iDeCoだけに設けられた独立した上限ではありません。
国民年金基金に加入している場合や、国民年金の付加保険料を納付している場合には、それらとの合計で考える必要があります。
また、すべての自営業者が国民年金第1号被保険者に該当するわけではありません。
例えば、法人を設立して役員報酬を受け取り、厚生年金保険に加入している会社経営者の場合は、国民年金第2号被保険者として扱われるため、iDeCoの拠出限度額も異なります。
まずはご自身の国民年金の加入区分を確認し、その区分に応じた拠出限度額を把握しておきたいところです。
さらに、第1号被保険者の場合、国民年金保険料の納付状況もiDeCoの利用に関係します。
国民年金保険料が未納となっている月については、iDeCoの掛金を拠出する資格がなく、すでに納付した掛金が還付される取扱いがあります。
国民年金保険料の免除を受けている場合なども、加入資格の確認が必要です。
iDeCoの掛金上限が引き上げられることと、実際にいくら積み立てるかは別の問題です。
自営業者の場合は、事業収入に変動があることを踏まえ、住宅ローンの返済や事業資金に影響しない掛金額を考える必要があります。
国民年金基金・小規模企業共済とiDeCoの違い
自営業者が老後資金を準備する制度には、iDeCoのほかにも国民年金基金や小規模企業共済があります。
それぞれ制度の目的や掛金の取扱いが異なるため、併用している場合は違いを理解しておきたいところです。
国民年金基金は、自営業者などの国民年金第1号被保険者が、公的年金に上乗せして年金を準備するための制度です。
加入時に選択した給付の型などに応じて、将来受け取る年金額が定められる仕組みになっています。
一方、iDeCoは加入者が運用商品を選び、その運用成果によって将来受け取る資産額が変わります。
両制度は併用できますが、掛金の上限には共通枠が設けられています。
例えば、2026年12月改正後に、国民年金基金へ毎月3万円を拠出している場合を考えてみます。
共通の拠出限度額が月額7万5,000円であれば、iDeCoに利用できる枠は原則として月額4万5,000円です。
この例では、国民年金の付加保険料などは考慮していません。
国民年金基金に加入している方がiDeCoの掛金を増やす場合には、国民年金基金の掛金との合計額を確認する必要があります。
一方、小規模企業共済は、個人事業主や小規模企業の経営者などが、廃業や退職後の生活に備えるための共済制度です。
掛金は月額1,000円から7万円までの範囲で設定でき、制度上の要件を満たせばiDeCoとの併用も可能です。
小規模企業共済については、iDeCoと掛金の上限を合算する仕組みはありません。
ただし、税務上の所得控除については、国民年金基金とiDeCo、小規模企業共済で取扱いが異なります。
国民年金基金の掛金は社会保険料控除の対象となり、iDeCoと小規模企業共済の掛金は小規模企業共済等掛金控除の対象です。
また、小規模企業共済には一定の条件で利用できる契約者貸付制度がありますが、iDeCoの積立資産は原則として老齢給付金の受給可能時期まで自由に引き出せません。
これらの制度を併用する場合には、税制上のメリットだけでなく、資金を利用できる時期や条件にも違いがあることを踏まえて考えたいものです。
特に、住宅購入を予定している方は、どの制度にいくら積み立てるかを決める前に、購入資金や事業の運転資金を十分に確保できるか確認しておくと安心です。
iDeCoの掛金増額は住宅ローン審査や税金に影響する？
自営業者の方がiDeCoの掛金を増やす際、住宅ローン審査に影響するのか気になることもあると思います。
ここで区別したいのが、事業所得と所得控除の違いです。
事業所得は、原則として事業の総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
一方、iDeCoの掛金は、事業を営むための必要経費ではなく、個人の所得から差し引く小規模企業共済等掛金控除の対象です。
例えば、先ほどの年間売上900万円、必要経費500万円というケースを考えてみます。
青色申告特別控除などを考慮しない場合、必要経費控除後の金額は400万円です。
ここで、iDeCoの掛金を月額2万円から4万円に増やしたとします。
12か月間積み立てた場合、年間の掛金額は次のようになります。
| 項目 | 増額前 | 増額後 |
|---|---|---|
| 毎月のiDeCo掛金 | 20,000円 | 40,000円 |
| 12か月間の掛金 | 240,000円 | 480,000円 |
| 追加拠出額 | — | 240,000円 |
※12か月間の年額換算です。2026年中の実際の拠出額や所得控除額を示すものではありません。
この場合、iDeCoの掛金は年間24万円増えます。
その年に実際に支払った追加掛金については、小規模企業共済等掛金控除の対象となります。
ただし、掛金を24万円増やしたからといって、事業所得が24万円減少するわけではありません。
また、税金が24万円減るという意味でもありません。
所得控除によって実際に軽減される税額は、本人の所得や適用税率、ほかの所得控除、住宅ローン控除などの状況によって変わります。
住宅ローンの審査で確認される所得と、税額計算の基になる課税所得は、区別して考える必要があります。
例えば、フラット35では、給与所得のみではない方について、原則として公的証明書に記載された所得金額を基に年収を確認します。
iDeCoの掛金を増額したことだけで、事業所得が同額減少するという仕組みにはなっていません。
ただし、金融機関の審査では、返済能力や資金の状況などを総合的に確認するため、具体的な取扱いについては申込先の金融機関への確認が必要です。
また、iDeCoによる所得控除や住宅ローン控除を含めた税額の試算については、税理士または税務署へ相談してください。
住宅ローン審査を有利にするために確定申告上の経費を調整するといった考え方ではなく、実際の取引に基づいて適正に申告し、その内容を金融機関に確認してもらうことが基本です。
住宅ローン返済とiDeCoを続けるための事業資金・生活資金
自営業者の住宅購入では、住宅ローンの審査に必要な所得を確認することに加え、購入後の資金繰りも考えておきたいところです。
会社員と比べて毎月の収入が変動しやすい自営業者の場合、売上の多い月と少ない月で手元資金が大きく変わることもあると思います。
その一方、住宅ローンは原則として毎月決められた金額を返済します。
また、iDeCoの掛金を拠出している場合には、住宅ローンとは別に積立てのためのお金が必要です。
例えば、毎月の住宅ローン返済額が12万円、iDeCoの掛金が4万円だった場合、両方を合わせた毎月の支出は16万円になります。
12か月間では192万円です。
これに加えて、家族の生活費や住宅の維持費、事業に必要な支出もあります。
さらに、自営業者には所得税や住民税、消費税の納税、国民健康保険料などの支払いが生じます。実際の納税額や納付時期は、事業や申告の状況によって異なります。
売上が多い時期に預貯金が増えても、そのすべてを自由に使えるわけではありません。
例えば、数か月後にまとまった納税や仕入代金の支払いを予定している場合は、その資金を残しておく必要があります。
そのため、住宅購入後の資金計画では、事業のためのお金と家庭の生活に使うお金を分けて把握する方法が役立ちます。
事業の運転資金や納税資金を確保したうえで、毎月の住宅ローン返済額と生活費を見込み、その残りから老後資金の積立額を検討するという順番です。
特にiDeCoは、拠出した資産を原則として受給可能年齢まで自由に引き出せません。
事業で予想外の支出が発生しても、iDeCoの積立資産を通常の預貯金のように取り崩して支払うことはできない仕組みです。
掛金については、所定の手続きによって変更したり、加入者から運用指図者へ切り替えて拠出を止めたりすることができます。
ただし、掛金の変更には回数や手続き上の条件があり、変更がすぐに反映されるとは限りません。
また、口座残高不足で掛金を引き落とせなかった場合、その月の掛金は原則として後から追納できません。
そのため、売上が少ない月にも無理なく拠出できる金額を設定しておくと、積立てを続けやすくなります。
iDeCoの掛金上限が引き上げられるからといって、上限額まで増やす必要はありません。
事業を続けるための資金、住宅ローンを返済するための資金、日常生活に使う資金を確保し、そのうえで老後資金の積立額を考えることが、自営業者の資金計画には合っています。
自営業者の住宅購入では金融機関・税理士等に何を相談する？
自営業者が住宅購入を検討する際には、住宅ローンの審査条件だけでなく、確定申告の内容や事業資金、iDeCoの掛金についても確認する必要があります。
それぞれの内容に応じて、相談先を分けて考えると、具体的な準備を進めやすくなります。
住宅ローンの審査や必要書類は金融機関へ相談する
まず、住宅ローンを申し込む予定の金融機関に、個人事業主としての申込条件を確認します。
直近の確定申告書や納税証明書を何年分用意する必要があるのか、事業所得をどのように確認するのかなどを聞いておくと、必要な資料を準備しやすくなります。
また、希望する借入額や返済期間を伝え、現在の所得やほかの借入状況を踏まえて、どのような住宅ローンが検討できるか相談する方法もあります。
住宅ローンの具体的な融資可否や借入条件は、金融機関の審査によって決まります。
確定申告や所得控除については税理士・税務署へ相談する
確定申告上の事業所得や青色申告特別控除、iDeCoの小規模企業共済等掛金控除については、税理士や税務署が相談先になります。
特に、住宅購入を予定している方がiDeCoの掛金増額を検討する場合には、住宅ローン控除との関係も気になるところです。
iDeCoの掛金は所得控除、住宅ローン控除は税額控除という違いがあるため、実際の税額への影響は本人の所得や控除状況によって変わります。
申告書や所得控除の資料を用意し、ご自身の条件で税額がどのように変わるか相談するとよいでしょう。
また、自宅の一部を事務所や店舗として利用する場合には、税務上の経費計上や住宅ローン控除の適用条件についても、税理士・税務署への確認が必要です。
iDeCoの掛金や加入資格は運営管理機関へ確認する
iDeCoについては、加入先の運営管理機関などに、現在の加入区分や拠出可能額、掛金変更の手続きを確認します。
国民年金基金に加入している場合には、その掛金との合計額も確認しておきたいところです。
また、国民年金保険料の免除・未納や加入区分の変更がある場合には、iDeCoの加入資格や掛金の取扱いが変わることがあるため、必要な手続きについて相談してください。
自宅兼事務所を購入する場合は、住宅ローンの利用条件にも注意する
自営業者の方のなかには、購入する住宅の一部を仕事場として利用したいと考えている方もいらっしゃると思います。
例えば、居住用の部屋とは別に事務所や店舗を設ける場合、住宅ローンで融資を受けられる範囲が問題になることがあります。
フラット35では、店舗や事務所などの非住宅部分に係る建設費・購入価額は融資対象外です。
また、店舗付き住宅などの併用住宅では、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であることなどの条件があります。
自宅の一部を仕事場として使う予定がある場合は、物件の間取りや用途を金融機関に伝え、住宅ローンの利用条件を事前に確認しておくと安心です。
税務上の家事按分や住宅ローン控除の対象範囲についても、別途、税理士・税務署に確認してください。
住宅ローンとiDeCoは、どちらも長期間にわたる資金計画に関係します。
自営業者の場合は、その間も事業を続け、必要な経費や税金を支払っていかなければなりません。
住宅ローンを借りられるかどうかだけでなく、購入後も事業と生活を無理なく続けられるかを考えることが大切です。
現在の確定申告書や預貯金、事業資金の状況を把握し、金融機関や税理士などに相談しながら、ご自身の働き方に合った住宅購入と老後資金の準備を検討してみてはいかがでしょうか。
参考情報
確認日：2026年10月23日
厚生労働省「2025年の制度改正」
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/nenkin/nenkin/kyoshutsu/2025kaisei.html
住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
住宅金融支援機構「【フラット35】融資手続・必要書類」
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/flow_shinchiku.html
国税庁「No.1350 事業所得の課税のしくみ（事業所得）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1350.htm
国税庁「No.1135 小規模企業共済等掛金控除」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1135.htm
国民年金基金連合会「よくあるご質問」
https://www.ideco-koushiki.jp/faq/
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所は、千葉県市原市を拠点に、市原市・千葉市を中心として、千葉県全域および東京都・神奈川県・埼玉県で不動産の売買仲介を行っています。
自営業者やフリーランスの方が住宅を購入する場合、確定申告上の所得や事業収入の変動、毎月の住宅ローン返済額などを踏まえた資金計画が大切です。
当社では、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、住宅購入時の資金計画や無理のない返済計画についてご相談を承っています。
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なお、住宅ローンの具体的な融資可否や審査条件については金融機関へ、確定申告や所得控除などの税務上の判断については税理士・税務署への確認をご案内しています。
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