不動産売買の手引【2026年・令和8年度版】｜購入・売却の流れと契約前の注意点を解説
不動産を買ったり売ったりする機会は、多くの方にとってそう何度もあるものではありません。
新築戸建を購入するときも、中古住宅やマンションを探すときも、あるいは自宅や相続した実家を売却するときも、「何から始めればよいのだろう」と戸惑うのは自然なことです。
不動産売買では、物件価格だけを確認すればよいわけではありません。住宅ローン、登記、税金、仲介手数料、重要事項説明、売買契約、決済、引渡し、さらに引渡し後の責任まで、さまざまな手続きが関係します。
すべての専門知識を自分で身につける必要はありませんが、取引のおおまかな流れを知っていると、不動産会社や金融機関から受ける説明も理解しやすくなります。
一般財団法人不動産適正取引推進機構では、不動産を売却・購入する一般の方向けに「不動産売買の手引」を公開しています。2026年6月には、最新の令和8年度版が発行されました。
この記事では、「不動産売買の手引（令和8年度版）」を参考にしながら、不動産を購入・売却するときの流れと、契約前後に確認しておきたいポイントを整理します。
不動産売買は「契約する前」に全体の流れを知っておきたい
不動産売買では、売買契約を結ぶ前に多くの確認が行われます。
購入であれば、資金計画を立て、物件を探し、現地を確認して購入条件を整理します。その後、購入申込みや重要事項説明を経て売買契約へ進むのが一般的です。
売却の場合も、査定を受けてすぐ契約するわけではありません。物件調査、価格査定、媒介契約、販売活動、購入希望者との条件調整などを経て、売買契約へ進みます。
そして契約を締結すれば、売主・買主にはそれぞれ契約上の義務が生じます。
そのため、「契約するときに全部説明してもらえば大丈夫」と考えるよりも、契約前から自分がどの段階にいて、次に何を確認するのかを知っておくことが大切です。
不動産会社に相談しながら進めるとしても、流れが分かっていれば「ここはもう少し詳しく聞いておきたい」というポイントにも気づきやすくなります。
「不動産売買の手引」とは？
不動産適正取引推進機構が作成する一般消費者向けガイド
「不動産売買の手引」は、一般財団法人不動産適正取引推進機構が編集・発行している、不動産売買に関するガイドブックです。
不動産取引で最低限知っておきたい知識や、一般的な取引の流れ、契約前後の注意点などがまとめられています。
不動産会社の販売資料とは性格が異なり、これから不動産を買う方、売る方が取引全体を理解するための基礎資料として利用できます。
令和8年度版は2026年6月に発行
最新版となる「不動産売買の手引（令和8年度版）」は、2026年6月に発行されました。
内容は購入だけに限られません。
不動産を売却するときのポイントから始まり、購入計画、情報収集、媒介契約、既存住宅の売買、重要事項説明、契約、契約解除、決済・引渡し、契約不適合責任まで、売買の流れに沿って整理されています。
不動産売買を初めて経験する方にとって、「今どの段階にいるのか」を確認しやすい構成になっています。
まず知っておきたい不動産売買の全体像
細かな順序は物件や契約条件によって異なりますが、まず一般的な流れをつかんでおきましょう。
不動産を購入するときの一般的な流れ
住宅を購入する場合、おおむね次のように進みます。
希望条件・資金計画の整理 → 物件探し → 現地確認 → 購入申込み・条件調整 → 重要事項説明 → 売買契約 → 住宅ローン本審査 → 金銭消費貸借契約 → 決済・引渡し
住宅ローンの事前審査をどの段階で行うかなど、実際の順番は取引によって変わります。
大切なのは、「気に入った物件を見つけてから予算を考える」のではなく、物件探しと並行して資金計画を整えておくことです。
住宅ローンの借入可能額と、購入後も無理なく返済できる金額は同じとは限りません。
物件価格だけでなく、税金、登記費用、火災保険料、住宅ローン関係費用、仲介手数料、引越し費用なども含めて考えておきたいところです。
不動産を売却するときの一般的な流れ
売却の場合は、おおむね、
売却相談 → 物件調査・価格査定 → 媒介契約 → 売出価格の決定 → 販売活動 → 購入申込み・条件交渉 → 売買契約 → 決済・引渡し
という流れになります。
ここで知っておきたいのが、査定価格、売出価格、成約価格はそれぞれ意味が違うということです。
査定価格は、不動産会社が市場動向や周辺の取引事例、物件の状態などを踏まえて算出する価格の目安です。それがそのまま実際の売却価格になるわけではありません。
最終的な売出価格は売主様と不動産会社で相談して決め、購入希望者との条件交渉を経て成約価格が決まります。
高い査定額だけを見るのではなく、「なぜその査定価格なのか」「どのような販売方法を考えているのか」まで確認すると、売却方針を判断しやすくなります。
不動産を購入するときに確認したいポイント
物件価格だけでなく諸費用まで含めて資金計画を考える
住宅購入では、物件価格のほかにもさまざまな費用が発生します。
たとえば、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、仲介手数料などです。中古住宅ではリフォーム費用、新築戸建でもカーテン、エアコン、照明、家具・家電など、入居時に追加費用が必要になることがあります。
さらに購入後には、固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金、戸建であれば将来の修繕費なども考えておかなければなりません。
住宅ローンについても、「金融機関からいくら借りられるか」だけではなく、その返済額で今後の生活に無理がないかという視点が重要です。
ポータルサイトや販売図面だけで判断しない
SUUMO、アットホーム、HOME’Sなどのポータルサイトは、物件を探すうえで便利な入口です。
ただし、掲載されている価格や写真、間取り図だけで購入判断をすることはできません。
所在地、土地・建物面積、道路、権利関係、都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、インフラ、取引態様など、確認すべき事項は多岐にわたります。
また、同じ物件が複数の不動産会社から掲載されていることも珍しくありません。
掲載会社が違っていても同じ物件である場合があるため、「どこに掲載されているか」だけではなく、仲介手数料や住宅ローン、物件調査、契約時のサポートなども含めて相談先を検討するとよいでしょう。
現地と周辺環境を確認する
販売図面や写真から得られる情報には限界があります。
現地では建物や敷地だけでなく、道路、日当たり、風通し、隣地との距離、交通量、騒音、臭気、ゴミ置き場、周辺施設なども確認しておきたいところです。
令和8年度版の「不動産売買の手引」でも、道路幅員や交通、住環境、上下水道、境界、擁壁など、さまざまな現地確認項目が示されています。
可能であれば、曜日や時間帯を変えて確認してみるのも一つの方法です。昼間は静かな道路でも朝夕は交通量が増えることがありますし、平日と休日で周辺の様子が異なる地域もあります。
ハザードマップについても、購入前に確認しておきましょう。
遠方に住んでいて現地確認が難しい場合や、オンラインを中心に取引を進める場合には、写真や動画、オンライン内見、不動産会社への質問などを活用して情報を補う方法もあります。
ただし、可能であれば実際に現地を見ることには大きな意味があります。
中古住宅では建物状況調査も選択肢になる
中古戸建や中古マンションを購入するときには、「建物の状態が分からない」という不安を感じることもあるでしょう。
そこで検討できるのが、建物状況調査（インスペクション）です。
宅地建物取引業法上の建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士が、定められた方法基準に基づいて既存住宅の状態を調査する仕組みです。
ただし、ここで誤解したくないのは、建物状況調査を行えば、住宅に存在するすべての不具合が分かるわけではないという点です。
目視等を中心に一定の範囲を調査するもので、隠れた不具合を完全に保証したり、瑕疵の有無そのものを判定したりする制度ではありません。
その限界を理解したうえで、中古住宅の状態を把握するための一つの材料として利用するのが適切です。
契約前に特に確認したい「重要事項説明」
重要事項説明書は何のためにある？
不動産を購入するとき、売買契約が成立する前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
重要事項説明書には、所有者や権利関係、法令上の制限、道路、インフラ、建物の状況、契約条件など、購入するかどうかを判断するうえで重要な情報が記載されています。
内容は専門的ですが、分からない言葉があること自体を気にする必要はありません。
大切なのは、分からないまま契約へ進まないことです。
「この道路はどういう道路なのか」「将来増築できるのか」「この費用は毎月必要なのか」といった疑問があれば、説明を受ける際に確認しましょう。
重要事項説明だけですべてが分かるわけではない
重要事項説明は重要な手続きですが、買主様にとって大切なことがすべて法律上の説明事項になっているとは限りません。
たとえば、
「車を2台駐車したい」
「将来、間取りを変更したい」
「大型犬を飼いたい」
「自宅の一部を仕事に使いたい」
「子どもの学区を変えたくない」
といった条件は、その方にとって非常に重要でも、物件によって確認方法が異なります。
そのため、購入目的や譲れない条件は、できるだけ早い段階で不動産会社へ伝えておくことをおすすめします。
IT重説や書面の電子化にも対応できる
現在は、一定の条件を満たせば、テレビ会議等を利用したオンラインによる重要事項説明、いわゆる「IT重説」も利用できます。
また、重要事項説明書や契約締結時に交付される書面などについても、電子書面で受け取れる仕組みが整備されています。
遠方の物件を購入する場合などには便利な方法ですが、オンラインで重要事項説明を受けられることと、物件を現地確認する必要性は別に考えたいところです。
IT重説を利用する場合も、画面や音声に問題がなく、説明内容を十分に確認できる環境を整えておきましょう。
売買契約書は「価格」以外も確認する
売買契約書を見ると、どうしても最初に売買価格へ目が向きます。
しかし、実際の取引では価格以外の条件も非常に重要です。
手付金・引渡日・付帯設備
契約書では、売買価格のほか、手付金、残代金の支払日、引渡日などが定められます。
中古住宅では、エアコン、照明、給湯器などの設備をどの状態で引き渡すのかも確認しておきたいところです。
「残してもらえると思っていた」「撤去してもらえると思っていた」といった認識の違いを避けるためにも、付帯設備表などを含めて確認します。
手付解除と違約解除
契約を締結した後は、「気が変わったから」という理由だけで、いつでも自由に白紙へ戻せるわけではありません。
契約内容によっては、手付金を放棄したり、受領した手付金の倍額を現実に提供したりすることによる手付解除が問題になることがあります。
また、一方が契約上の義務を履行しない場合には、違約解除や損害賠償の問題が生じることもあります。
解除できる条件や期限は契約によって異なるため、契約前に条項を確認することが重要です。
住宅ローン特約
住宅ローンを利用する方にとって特に確認したいのが、住宅ローン特約です。
住宅ローン特約とは、予定していた融資を受けられなかった場合に、一定の条件のもとで売買契約を解除できるようにするための条項です。
ただし、「住宅ローンに落ちたら必ず解除できる」と単純に考えることはできません。
金融機関名、申込金額、融資承認期限、解除期限など、契約書で定められた条件を確認する必要があります。
大切な契約条件は書面で確認する
不動産売買では、「営業担当者がこう言っていた」「そういうつもりではなかった」という認識の違いがトラブルにつながることがあります。
そのため、売主・買主の双方にとって大切な約束は、できる限り契約書や特約などに明確に反映しておくことが重要です。
口頭で確認して終わりにせず、「契約書ではどのようになっているか」を確認する習慣を持っておくと安心です。
不動産を売却するときに確認したいポイント
査定価格・売出価格・成約価格の違いを理解する
不動産の査定を依頼すると、会社によって査定額が異なることがあります。
査定価格はあくまで売却価格を考えるための目安です。
査定価格より高く売り出すこともできますし、市場の反応を見ながら価格を調整することもあります。
一方、最終的に売主様と買主様が合意して契約した価格が成約価格です。
売却では査定額の高さだけを比較するのではなく、その金額の根拠や販売戦略についても確認しましょう。
媒介契約の種類と販売方法を確認する
不動産会社へ売却の仲介を依頼する場合には、媒介契約を締結します。
媒介契約には、
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約
の3つの類型があります。
依頼できる不動産会社の範囲やレインズへの登録、売主様への報告などに違いがあるため、「どの媒介契約が一番よい」と一律に決められるものではありません。
物件の特性や販売方法、売主様の希望を踏まえて選ぶことになります。
あわせて、仲介手数料の金額についても媒介契約時に確認します。不動産会社が受け取れる仲介手数料には法律に基づく告示による上限がありますが、上限額を必ず支払わなければならないという意味ではありません。
売主が把握している不具合や物件状況を整理する
売却する際は、物件の良いところだけではなく、売主様が把握している不具合や過去の状況についても整理しておくことが大切です。
たとえば、過去の雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合、越境、境界に関する事項、修繕履歴などです。
中古住宅では築年数が経過していれば、ある程度の劣化があること自体は珍しくありません。
重要なのは、古いことや不具合があることを必要以上に恐れるのではなく、分かっていることを整理し、どのような状態で売買するのかを契約内容に反映することです。
契約不適合責任の範囲を確認する
引き渡された土地や建物が、種類・品質・数量について契約内容に適合していなかった場合には、契約不適合責任が問題になることがあります。
どのような場合に、どのような責任を負うのかは、売主が宅建業者なのか一般の個人なのか、契約でどのような取り決めをしているのかなどによって異なります。
中古住宅だから一律に責任を負わないわけでも、すべての不具合について無条件に責任を負うわけでもありません。
売却するときは、物件状況を整理するとともに、契約不適合責任についてどのように定めるのかを契約前に確認しておきましょう。
決済・引渡しの日に何をする？
売買契約を締結したら、それで取引が終わるわけではありません。
契約後は、決済・引渡しに向けた準備を進めます。
買主様が住宅ローンを利用する場合には、本審査の承認後、金融機関と金銭消費貸借契約、いわゆる金消契約を締結します。
決済日には、一般的に残代金の支払い、固定資産税等の精算、仲介手数料など諸費用の支払いが行われます。
司法書士が本人確認や登記に必要な書類を確認し、残代金の授受とあわせて所有権移転や抵当権設定など必要な登記手続きへ進みます。
売主様に住宅ローンの残債があり抵当権が設定されている場合には、売却代金などを利用してローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行うケースもあります。
そして、鍵や関係書類を引き渡せば、実際の物件の引渡しとなります。
取引内容によって手順は異なりますが、決済は「残代金を振り込む日」というだけではなく、お金・所有権・鍵を動かして取引を完了させる重要な日と考えると分かりやすいでしょう。
引渡し後に不具合が見つかったら？
十分に確認して購入したつもりでも、引渡し後に初めて不具合が分かることがあります。
その場合に問題となるのが契約不適合責任です。
現在の民法では、引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合、一定の要件のもとで追完、代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になります。
ただし、実際にどの請求が可能かは、契約内容、不具合の内容、売主・買主が事前に把握していた事情、通知の時期などによって判断が変わります。
「中古だから仕方がない」「不具合があったから必ず売主の責任」といった単純な判断はできません。
まずは売買契約書や物件状況報告書などを確認し、必要に応じて不動産会社や弁護士などの専門家へ相談することになります。
市原市・千葉市を中心に不動産売買を行う当社が実務で確認していること
公的な「不動産売買の手引」は、売買の全体像を理解するうえでとても役立つ資料です。
一方で、実際の取引では、物件ごとに確認すべき内容が変わります。
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心とした不動産売買の際、物件の種類や取引条件に応じて現地や公的資料を確認していきます。
たとえば土地や戸建では、前面道路の種別や幅員、接道状況は重要な確認事項です。
道路に見えていても建築基準法上どのように扱われる道路なのか、敷地がどのように接しているのかによって、建築や再建築に影響することがあります。
土地の境界や越境についても確認します。現地に境界標があるか、ブロック塀や屋根、樹木などが隣地との境界を越えていないかなど、書類だけでは分からないこともあります。
上下水道については、公営水道・井戸、公共下水・浄化槽など物件によって状況が異なります。前面道路に本管があるからといって、そのまま利用できるとは限らないため、必要に応じて引込状況なども確認します。
ほかにも、都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、建築に関する制限、登記事項、擁壁やブロック塀、ハザード情報、マンションであれば管理規約や修繕積立金など、物件によって調査項目はさまざまです。
販売図面に書かれている情報と現地の状態が一致しているかを見ることも大切です。
不動産調査というと難しく感じるかもしれませんが、すべてを買主様・売主様自身で調べる必要はありません。
むしろ大切なのは、「この物件について、何を確認しているのか」を不動産会社から説明してもらえることだと考えています。
不動産会社に任せきりではなく「分からないことを聞ける状態」が大切
不動産売買では、宅地建物取引業法、民法、都市計画法、建築基準法など多くの制度が関わります。
だからといって、購入や売却をするために、それらをすべて勉強する必要はありません。
専門的な調査や契約書類の作成は、不動産会社や司法書士など、それぞれの専門家の役割があります。
買主様・売主様にとって大切なのは、
「今、何の手続きをしているのか」
「自分にとって重要な条件は何か」
「分からないことはどこなのか」
を確認しながら進められることです。
分からない専門用語が出てきたら質問する。契約条件で気になることがあれば、署名・押印する前に確認する。
その積み重ねが、納得できる不動産取引につながります。
まとめ｜令和8年度版の手引を入口に、契約内容を一つずつ確認しよう
2026年6月に発行された「不動産売買の手引（令和8年度版）」では、不動産の売却・購入から媒介契約、建物状況調査、重要事項説明、契約、解除、決済・引渡し、契約不適合責任まで、取引の流れが幅広く整理されています。
初めて不動産を購入・売却する方にとって、全体像をつかむためのよい入口になる資料です。
ただし、実際の不動産は一つとして同じではありません。
土地なのか戸建なのかマンションなのか、新築なのか中古なのか。道路、境界、インフラ、建物の状態、住宅ローン、売主様・買主様の希望条件によって、確認すべき内容も変わります。
手引を読んですべてを自分で判断しようとする必要はありません。
まず全体の流れを知り、実際の取引では不動産会社から説明を受けながら、一つずつ確認していくことが大切です。
契約書や重要事項説明書に分からない部分があれば、そのままにせず確認してから次へ進みましょう。
参考情報
確認日：2026年8月11日
一般財団法人 不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引（令和8年度版）」
URL：
https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2026/06/R08%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E3%81%AE%E6%89%8B%E5%BC%95_%E4%BB%A4%E5%92%8C8%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E7%89%88.pdf
一般財団法人 不動産適正取引推進機構「啓発助言（手引等）」
URL：https://www.retio.or.jp/info/index/
国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」
URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000092.html
国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
URL：
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00063.html
法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」
URL：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html
辰巳地所のご紹介
辰巳地所では、市原市・千葉市を中心に、千葉県内および一都三県の不動産購入・売却をサポートしています。
購入については、新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建などを中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件であれば、買主様の仲介手数料は無料でご案内しています。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで見つけた物件についても、当社で取り扱える場合があります。
住宅ローンについては、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、借入額だけを見るのではなく、購入後の住居費や生活費も含めた資金計画を一緒に整理します。
売却についても、市原市・千葉市を中心に戸建、土地、マンション、空き家などのご相談を承っています。仲介手数料は一般的な上限額を基準とした半額を基本としていますが、物件価格や取引条件によって異なるため、個別にご確認ください。
不動産売買では、物件を紹介したり買主様を探したりするだけでなく、現地調査、役所調査、登記事項の確認、重要事項説明書・売買契約書の作成、住宅ローン、司法書士・金融機関との調整、決済・引渡しまで多くの手続きがあります。
「この物件について確認したい」「SUUMOで見つけた物件の仲介手数料が無料になるか知りたい」「自宅を売却したい」といった段階から、お気軽にご相談ください。
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