リノベーションマンションの購入諸費用はいくら？2,000万円・3,000万円の資金計画
リノベーションマンションを探していると、「物件価格は予算内だけれど、購入諸費用を含めるといくら必要になるのだろう」と気になる方もいらっしゃるでしょう。
中古マンションの購入には、物件価格のほかに、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料などが必要です。
株式会社辰巳地所では、住宅ローンを利用する場合、購入諸費用を物件価格の約10％と見込んで、余裕を持った資金計画を立てることをおすすめしています。
例えば、2,000万円のマンションなら諸費用200万円、3,000万円なら300万円を見込む計算です。
ただし、これは予算を考えるための概算であり、実際の諸費用が必ず10％になるという意味ではありません。
また、リノベーションマンションには、買主様の仲介手数料が無料（0円）になる物件があります。
特に、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションして販売する買取再販物件では、売主から仲介会社へ仲介手数料が支払われる場合があります。
仲介手数料が無料になれば、物件価格によっては100万円前後、あるいはそれ以上の購入諸費用を削減できる可能性があります。
この記事では、2,000万円・3,000万円のリノベーションマンションを例に、購入諸費用の目安、仲介手数料無料による費用の違い、住宅ローンと自己資金の考え方を解説します。
リノベーションマンションの購入諸費用は物件価格の何％？
リノベーションマンションの購入では、物件価格とは別に、売買契約や住宅ローン、登記などに関する費用がかかります。
一般的に住宅購入の諸費用は物件価格の数％から10％程度が目安とされていますが、実際の金額は物件の種類や金融機関、仲介手数料の有無などによって異なります。
当社では、住宅ローンを利用する購入者の資金計画について、初期の段階では物件価格の約10％を諸費用として見込むことをおすすめしています。
2,000万円・3,000万円のマンションで計算すると、次のようになります。
| 項目 | 2,000万円の物件 | 3,000万円の物件 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 購入諸費用（約10％） | 200万円 | 300万円 |
| 購入費用の総額 | 2,200万円 | 3,300万円 |
上記は、仲介手数料を含む一般的な購入諸費用を想定した予算上の概算です。
住宅ローンの事務手数料や保証料は金融機関によって異なりますし、登記費用や税金についても、購入するマンションの条件で変わります。
さらに、仲介手数料無料の対象物件であれば、この概算より購入諸費用を抑えられる可能性があります。
そのため、購入希望物件が見つかった段階で、仲介手数料の有無と実際の諸費用を確認することをおすすめします。
なお、引越し代や家具・家電の購入費用は、上記の購入諸費用とは分けて考えます。
リノベーションマンション購入時に必要となる諸費用の内訳
中古マンションの購入諸費用には、いくつかの種類があります。
特にまとまった金額になりやすいのが、仲介手数料と住宅ローン関連費用です。
そのほか、登記に関する費用や税金、保険料、マンション特有の精算金なども必要になります。
仲介手数料・登記費用・印紙税
不動産会社を通じてリノベーションマンションを購入する場合、仲介手数料が必要になることがあります。
仲介手数料には法律で定められた上限があり、売買価格が400万円を超える一般的な取引では、次の速算式で計算できます。
仲介手数料の上限（税込）＝（仲介手数料の計算対象価格×3％＋6万円）×1.10
例えば、仲介手数料の計算対象価格が3,000万円なら、上限額は105万6,000円（税込）です。
ただし、不動産会社が売主の買取再販物件では、販売価格に建物部分の消費税が含まれている場合があります。
仲介手数料は、その消費税相当額を除いた価格を基に計算するため、税込販売価格3,000万円の物件について、必ず105万6,000円になるわけではありません。
一方、登記費用には、所有権移転や住宅ローンの抵当権設定などに必要な登録免許税と、司法書士への報酬があります。
登録免許税は売買価格だけで決まるものではなく、固定資産税評価額や住宅の条件などによって異なります。
また、所定の要件を満たす中古住宅や買取再販住宅には、軽減措置を利用できる場合があります。
印紙税は、課税対象となる紙の売買契約書を作成する際に必要です。
2026年11月時点では、契約金額1,000万円超5,000万円以下の対象となる不動産売買契約書について、軽減後の印紙税額は1万円です。
住宅ローン関連費用・保険料・精算金
住宅ローンを利用する場合は、金融機関へ支払う事務手数料や保証料なども考える必要があります。
事務手数料には、借入金額に一定の割合を掛けて計算する商品や、定額で設定されている商品があります。
保証料についても、借入時に一括で支払う場合や、金利に上乗せする場合などがあり、金融機関によって仕組みが異なります。
また、住宅購入にあわせて火災保険や地震保険へ加入する場合には、その保険料も必要です。
マンションの購入では、引渡し日を基準として、売主と買主の間で費用を精算する場合もあります。
例えば、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金などです。
精算方法や金額については、売買契約の条件に従って確認します。
そのほか、不動産取得税が課税される場合もあります。不動産取得税には中古住宅の軽減措置があるため、適用要件や税額については都道府県税事務所などで確認することになります。
税金の個別の取扱いについては、所轄税務署や税理士、都道府県税事務所などの専門窓口への確認をおすすめします。
2,000万円・3,000万円のリノベーションマンション購入費用を比較
ここからは、物件価格2,000万円・3,000万円のリノベーションマンションを例に、購入諸費用を考えてみましょう。
今回は住宅ローンを利用し、購入諸費用を物件価格の約10％と見込む資金計画を基本とします。
実際の見積額ではなく、購入予算を考えるための計算例です。
2,000万円のマンションを購入する場合
2,000万円のリノベーションマンションを購入する場合、諸費用を10％と見込むと200万円です。
購入費用の総額は、約2,200万円となります。
住宅ローンで物件価格2,000万円の全額を借り入れ、諸費用を自己資金で支払う場合は、諸費用として200万円程度を見込む計算です。
ただし、仲介手数料無料の対象となった場合には、その分だけ購入諸費用を抑えられます。
なお、辰巳地所では物件価格2,000万円以下の仲介手数料については個別相談としています。
そのため、この価格帯のマンションについては、無料になることを前提とせず、物件ごとに取扱条件を確認する必要があります。
3,000万円のマンションを購入する場合
3,000万円のリノベーションマンションを購入する場合、諸費用を10％と見込むと300万円です。
購入費用の総額は、約3,300万円となります。
住宅ローンで物件価格3,000万円を借り入れ、購入諸費用を自己資金で支払う場合は、300万円程度の自己資金を見込む計算です。
ただし、仲介手数料無料の対象物件であれば、必要な購入諸費用を大幅に減らせる可能性があります。
例えば、不動産会社が売主となる買取再販マンションで、仲介手数料が100万円程度かかる条件だった場合、その仲介手数料が無料になるだけで、購入費用を約100万円削減できます。
仲介手数料無料の効果について、次の見出しで具体的に比較します。
仲介手数料無料なら購入諸費用はどのくらい変わる？
リノベーションマンションの購入諸費用を抑えるうえで、大きな効果が期待できるのが仲介手数料無料です。
辰巳地所では、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる対象物件について、買主様の仲介手数料を無料としています。
例えば、税込3,000万円のリノベーションマンションについて、次のような価格内訳を仮定します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地の持分に相当する価格 | 1,900万円 |
| 建物価格（税込） | 1,100万円 |
| 販売価格（税込） | 3,000万円 |
| 建物価格に含まれる消費税 | 100万円 |
| 仲介手数料の計算対象価格 | 2,900万円 |
この場合、仲介手数料の上限額は次のようになります。
（2,900万円×3％＋6万円）×1.10＝102万3,000円（税込）
この仲介手数料が無料になれば、他の条件が同じである場合、購入時の費用を102万3,000円抑えられます。
3,000万円のマンションで仲介手数料を比較
購入諸費用を300万円と仮定し、その中に通常の仲介手数料102万3,000円が含まれている場合、比較すると次のようになります。
| 項目 | 通常の仲介手数料 | 仲介手数料無料 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 仲介手数料 | 102万3,000円 | 0円 |
| その他の諸費用 | 197万7,000円 | 197万7,000円 |
| 諸費用合計 | 300万円 | 197万7,000円 |
| 購入費用総額 | 3,300万円 | 3,197万7,000円 |
仲介手数料が無料になることで、購入費用の総額を102万3,000円削減できる計算です。
なお、その他の諸費用197万7,000円は、実際の物件について個別に見積もった金額ではありません。
諸費用を300万円と仮定し、そこから仲介手数料を差し引いた比較用の金額です。
実際の購入諸費用は、登記費用や住宅ローン関連費用などを個別に確認して計算する必要があります。
仲介手数料無料なら自己資金や借入額も抑えられる
仲介手数料が無料になるメリットは、単に購入費用の総額が減ることだけではありません。
例えば、住宅ローンで物件価格の全額を借り入れ、諸費用を自己資金で支払う場合、仲介手数料が無料になった分だけ、購入時に用意する自己資金を減らせます。
先ほどの例では、諸費用300万円を見込んでいたところ、仲介手数料が無料になることで、比較上の諸費用は197万7,000円となります。
その差は102万3,000円です。
一方、購入諸費用を住宅ローンに含めて借りる場合も、仲介手数料が無料になれば、借入希望額を減らせる可能性があります。
借入額を抑えられれば、毎月の返済や将来の利息負担の軽減にもつながります。
もちろん、実際の購入諸費用や借入可能額は物件・金融機関によって異なります。
それでも、仲介手数料無料は、住宅購入時のまとまった負担を減らすうえで、大きなメリットのあるサービスといえるでしょう。
仲介手数料による費用の違いについては、関連記事「仲介手数料無料で諸費用はいくら安くなる？価格別の節約額と購入費用を比較」でも解説しています。
頭金なし・諸費用込みの住宅ローンでも購入できる？
リノベーションマンションを購入したい方の中には、自己資金が少ないため、頭金なしで購入できないか検討している方もいらっしゃるでしょう。
住宅ローン商品によっては、物件価格の全額や一定の購入諸費用を借り入れられる場合があります。
ただし、住宅ローンで借りられる金額と、売買契約時に必要な現金については、分けて考える必要があります。
物件価格の全額や諸費用を借りられる住宅ローンもある
住宅ローンでは、物件価格の全額を借り入れる方法があります。
さらに、金融機関によっては、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料など、一定の購入諸費用も借入対象となります。
例えば、3,000万円のリノベーションマンションを購入する場合、物件価格3,000万円に加えて、必要な諸費用も借り入れたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
この場合は、金融機関の借入条件や申込者の返済能力、物件の担保評価などによって融資の可否が判断されます。
また、仲介手数料無料の対象物件であれば、そもそも借り入れる必要のある購入諸費用を減らせる可能性があります。
自己資金が少ない方ほど、購入諸費用の総額と住宅ローンの借入条件を早めに確認しておくことをおすすめします。
売買契約時の手付金は別に準備する
住宅ローンで物件価格の全額を借りる予定であっても、売買契約時には手付金として一時的に現金を用意することが一般的です。
例えば、3,000万円のマンションで手付金が5％なら150万円、10％なら300万円です。
手付金の額は売主の条件によって異なります。
なお、手付金は通常、売買代金に充当されるため、購入諸費用に上乗せして支払うものではありません。
ただし、住宅ローンの融資実行は通常、残代金決済の時期となるため、売買契約時には手付金を自己資金で準備する必要があります。
仲介手数料が無料になっても、手付金や登記費用などの支払いがすべて不要になるわけではありません。
また、住宅ローンを利用する場合は、買付（購入申込書）の提出前に事前審査の承認を得ておくことを基本とします。
事前審査の承認がないと、住宅ローンを利用して契約できるか不確実なため、売主が買付を受領しない場合もあります。
手付金の準備も含め、無理のない資金計画を立ててから購入手続きを進めるとよいでしょう。
住宅ローンについて不安がある方は、辰巳地所の「住宅ローン無料相談」もご利用ください。
マンション購入後は管理費・修繕積立金も必要になる
リノベーションマンションを購入する場合、購入時の諸費用に加え、毎月の管理費・修繕積立金なども考える必要があります。
マンションでは、住宅ローンの返済とは別に、共用部分の維持管理や将来の大規模修繕工事などに備える費用を負担します。
管理費・修繕積立金の金額は、マンションの規模や築年数、管理状況などによって異なります。
また、将来の大規模修繕工事に備えて、修繕積立金が引き上げられることもあります。
住宅ローンの毎月の返済額が希望する予算内でも、管理費・修繕積立金を加えると負担が大きくなる場合があります。
さらに、駐車場を利用する場合は駐車場代、毎年の固定資産税・都市計画税なども考慮する必要があります。
住宅購入時の諸費用を抑えることと、購入後も無理なく支払いを続けられることは、どちらも大切です。
管理費・修繕積立金の確認方法については、関連記事「中古マンション購入前に確認したい修繕積立金」で詳しく解説しています。
リノベーションマンションの購入諸費用・住宅ローンは辰巳地所へご相談ください
株式会社辰巳地所では、リノベーションマンションの購入について、仲介手数料最大無料（0円）でご紹介しています。
売主様から当社へ仲介手数料が支払われる対象物件は、買主様の仲介手数料が無料です。
リノベーションマンションには、不動産会社が中古住宅を買い取り、改修して販売する買取再販物件があります。
このような物件の中には、売主から仲介会社へ仲介手数料が支払われるものがあり、当社の無料サービスの対象となる可能性があります。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで気になるマンションが見つかった際は、物件URLをホームページのお問い合わせフォームまたは公式LINEでお送りください。
当社での取扱可否、仲介手数料無料の対象となるか、購入諸費用の目安を確認いたします。
仲介手数料が無料になれば、物件価格によっては100万円前後の購入費用を削減できる可能性があります。
また、当社では住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、自己資金が少ない方や、購入諸費用も住宅ローンで借りたい方のご相談に対応しています。
物件価格だけでなく、登記費用や住宅ローン関連費用、管理費・修繕積立金なども踏まえて、無理のない資金計画をご案内します。
当社では、しつこい営業や購入を急かすようなご案内は行っていません。
物件探しはお客様ご自身が主体となり、気になる物件が見つかった際にご相談いただくスタイルを基本としています。
まずは「仲介手数料無料になるか調べる」から、気になる物件のURLをお送りください。
仲介手数料無料の対象確認と住宅ローンのご相談は、無料で承っています。
※物件価格2,000万円以下は応相談。
まとめ｜購入総額と必要な自己資金を確認しよう
リノベーションマンションを購入する場合、物件価格のほかに仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用などが必要です。
当社では、住宅ローンを利用する場合の購入諸費用について、初期の資金計画では物件価格の約10％を見込むことをおすすめしています。
2,000万円のマンションなら約200万円、3,000万円なら約300万円が、購入諸費用の予算上の目安です。
ただし、実際の諸費用は物件や金融機関によって異なり、仲介手数料無料の対象物件であれば、購入費用を大幅に抑えられる可能性があります。
今回の3,000万円のマンションの計算例では、仲介手数料が無料になることで、購入費用の総額を102万3,000円削減できる結果となりました。
仲介手数料が無料になった分を自己資金として残すことも、借入額を抑えることも検討できます。
一方、住宅ローンを利用する場合は、売買契約時の手付金や、購入後の管理費・修繕積立金なども考える必要があります。
気になるリノベーションマンションが見つかったら、まずは仲介手数料無料の対象か確認し、実際の購入諸費用と住宅ローンを含めた資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。
参考情報
確認日：2026年11月3日
国土交通省｜宅地建物取引業法関係（媒介報酬告示）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
国税庁｜不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
国土交通省｜住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000019.html
国土交通省｜買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000024.html
千葉県｜不動産取得税の軽減について
https://www.pref.chiba.lg.jp/zeimu/aramashi/shurui/hudousan-keigen.html
SBI新生銀行｜住宅の購入や住宅ローンの借り入れに伴う諸費用は、どのような資金が借り入れ対象となるのか教えてください。
https://faq.sbishinseibank.co.jp/faq_detail.html?id=112292
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所は、千葉県市原市を拠点に、市原市・千葉市を中心とした千葉県内で、不動産の購入・売却をサポートしています。東京都・神奈川県・埼玉県の不動産についてもご相談いただけます。
当社の営業方針｜お客様のペースを大切に
当社では、しつこい営業や購入・売却を急かすようなご案内は行っていません。
物件探しはお客様ご自身が主体となり、気になる物件が見つかった際に当社へご相談いただくスタイルを基本としています。
ご連絡はメール・公式LINEを中心とし、当社からのお電話は原則として行いません。必要な情報を必要なときにお伝えし、お客様ご自身の判断を尊重しています。
購入｜仲介手数料最大無料（0円）
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SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている物件も、お取り扱いできる場合があります。
気になる物件のURLをメールまたは公式LINEでお送りいただければ、仲介手数料無料の対象となるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
※物件価格2,000万円以下は応相談。
住宅ローン・資金計画
住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、毎月の返済額や購入時の諸費用、頭金、金利タイプなどを踏まえ、無理のない資金計画をサポートします。
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※仲介手数料は物件価格・媒介契約の種類・取引条件等により異なります。
不動産の購入・売却、住宅ローンのご相談など、お気軽にお問い合わせください。お客様のペースに合わせて、丁寧にサポートいたします。
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