新築戸建は仲介手数料無料でも手付金が必要？5％・10％の目安と自己資金の考え方
「新築戸建を仲介手数料無料で購入したいけれど、手付金はいくら必要なのだろう？」
「頭金0円のフルローンなら、自己資金がなくても購入できる？」
住宅購入を検討している方の中には、このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
新築戸建の手付金は、一般的に物件価格の5％程度が目安となり、売主によっては10％を求められる場合もあります。
例えば、3,000万円の住宅であれば、手付金5％で150万円、10％なら300万円です。
特に注意したいのは、仲介手数料が無料であっても、住宅ローンで物件価格の全額を借りる予定であっても、売買契約時には手付金として一時的に現金が必要になることです。
物件価格全額の住宅ローンを利用する場合、先に支払った手付金相当額は、融資実行時に口座に残り、実質的に手元へ戻ってくる形になることがあります。ただし、契約時にはその現金を準備しておかなければなりません。
また、手付金を準備できないほど自己資金が不足している場合、当社では住宅購入を急ぐことをおすすめしていません。
この記事では、新築戸建の手付金の目安や頭金との違い、フルローンを利用した場合のお金の流れ、自己資金が少ない場合の考え方について、不動産売買の実務を踏まえて解説します。
新築戸建は仲介手数料無料でも手付金が必要？
新築戸建を仲介手数料無料で購入する場合でも、売買契約時には手付金を支払うことが一般的です。
仲介手数料と手付金は、それぞれ支払う目的が異なります。
仲介手数料は、不動産の売買を仲介する会社へ支払う報酬です。一方、手付金は、売買契約を締結する際に買主から売主へ支払うお金で、通常は売買代金の一部に充当されます。
例えば、3,000万円の新築戸建を購入し、売主へ150万円の手付金を支払う場合を考えてみましょう。
この150万円は3,000万円の売買代金に含まれるため、別途上乗せして3,150万円を支払うわけではありません。
売買契約時に150万円を支払い、残りの2,850万円を決済・引渡し時に支払う流れとなります。
つまり、仲介手数料が無料になることと、売主に支払う手付金が不要になることは別の話です。
新築戸建の手付金は物件価格の5％が目安｜売主によっては10％も
新築建売住宅では、手付金を物件価格の5％程度とするケースが一般的です。売主の販売方針によっては、10％を求められる場合もあります。
東京都住宅政策本部の「不動産取引の手引き」でも、売買代金の5〜10％程度の手付金が一般的と説明されています。
ただし、法律で一律に5％や10％と決められているわけではありません。実際の手付金は、売主の販売条件や売主・買主の合意によって決まります。
物件価格ごとの手付金の目安は、次のとおりです。
| 物件価格 | 手付金5％ | 手付金10％ |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 100万円 | 200万円 |
| 2,500万円 | 125万円 | 250万円 |
| 3,000万円 | 150万円 | 300万円 |
| 3,500万円 | 175万円 | 350万円 |
| 4,000万円 | 200万円 | 400万円 |
| 5,000万円 | 250万円 | 500万円 |
例えば、3,500万円の新築戸建を購入する場合、手付金5％なら175万円、10％なら350万円を売買契約時に準備することになります。
なお、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合、宅地建物取引業法第39条により、手付金の上限は売買代金の20％と定められています。
また、売主が宅地建物取引業者の場合、一定額を超える手付金等については、売主の倒産などに備える保全措置が必要です。
原則として、未完成物件では売買代金の5％、完成物件では10％を超える場合や、1,000万円を超える場合などが対象となります。
購入する物件の状況や手付金の額に応じて、必要な保全措置が講じられているか確認することになります。
頭金0円・フルローンでも手付金として一時的に現金が必要
住宅ローンで物件価格の全額を借りる予定であっても、売買契約時には手付金として一時的に現金を準備する必要があります。
住宅購入でいう「頭金0円」と「手元に現金がなくても契約できる」は、同じ意味ではありません。
手付金は住宅ローンの融資実行前に支払う
一般的な新築戸建の売買では、売買契約を締結した後に住宅ローンの正式審査や契約手続きを進め、残代金の決済と物件の引渡しを行います。
住宅ローンが実行されるのは、通常、残代金の決済時です。
一方、手付金は売買契約時に支払うため、その時点では住宅ローンの融資金を利用できません。
例えば、3,000万円の新築戸建をフルローンで購入する場合でも、売主が150万円の手付金を求めていれば、契約時には150万円の現金を準備する必要があります。
そのため、住宅ローンの事前審査で物件価格全額の借入れが承認されていても、手付金の準備ができなければ契約を進められないことがあります。
フルローンで購入する場合にも、一時的にまとまった現金が必要になるという点は、購入前に理解しておきたいところです。
頭金と手付金は同じものではない
頭金とは、住宅の購入代金のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金で負担する部分を指します。
例えば、3,000万円の住宅を購入し、住宅ローンを2,700万円借りる場合、購入代金に対する頭金は300万円です。
この場合、契約時に支払った手付金150万円は、通常、購入代金に充当されるため、自己資金で負担する300万円の一部となります。
一方、住宅ローンで物件価格3,000万円の全額を借りる場合は、頭金0円での購入となります。
その場合も契約時には手付金を先に支払いますが、融資実行時には手付金相当額が口座に残り、実質的に手元へ戻ってくる形になることがあります。
フルローンで購入すると、支払った手付金は戻ってくる？
物件価格全額の住宅ローンを利用する場合、売買契約時に支払った手付金相当額が、融資実行時に実質的に手元へ戻ってくることがあります。
ここは具体的な数字で考えると分かりやすくなります。
例えば、次の条件で新築戸建を購入するとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 新築戸建の物件価格 | 3,000万円 |
| 住宅ローン借入額 | 3,000万円 |
| 契約時に支払う手付金 | 150万円 |
| 決済時に売主へ支払う残代金 | 2,850万円 |
まず、売買契約時に買主が自己資金から150万円の手付金を支払います。
その後、残代金の決済時に住宅ローン3,000万円が実行されます。
金融機関から買主名義の口座へ3,000万円が入金され、その中から売主へ残代金2,850万円が送金される場合、差額の150万円は買主の口座に残ります。
つまり、契約時に一時的に支払った手付金150万円が、融資実行によって実質的に手元へ戻ってくる形です。
売主から手付金が返金されるのではありません。売主にはすでに150万円を支払っているため、決済時には残りの2,850万円を支払えば売買代金の支払いが完了します。
なお、この例は、金融機関が支払済みの手付金を含めて3,000万円の融資を認め、上記の方法で融資金が入金・送金される場合のものです。
実際には、金融機関の融資条件や送金方法、住宅ローン関連費用などの支払いによって、決済後に口座へ残る金額が変わることもあります。
例えば、auじぶん銀行では、支払済みの手付金を含めた住宅ローンの申込みが可能で、融資実行額と売主への送金額が異なる場合の手続きも案内されています。
したがって、フルローンを検討する際には、借入額だけでなく、融資実行時に口座へいくら入金され、売主へいくら支払い、最終的にいくら残るのかを確認しておくと分かりやすいでしょう。
ただし、手付金相当額が実質的に戻ってくるとしても、それは住宅ローンの融資実行時の話です。売買契約時には、手付金として一時的に現金を準備する必要があることに変わりはありません。
手付金を準備できないほど自己資金が少ない場合、購入は見送るべき？
当社では、売買契約時の手付金を準備できないほど自己資金が不足している場合、現時点での住宅購入は見送ることをおすすめしています。
住宅ローンの審査に通ることと、購入後も無理なく住宅ローンを返済し、生活を続けられることは別だからです。
住宅の購入には、手付金のほかにも登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、引越し費用などがかかります。
また、住宅購入後には固定資産税・都市計画税、建物の維持管理費、設備の修理・交換費用なども発生します。
新築戸建であっても、入居後に想定外の支出が生じる可能性があります。
手付金が用意できない状態で契約を急がない
例えば、3,000万円の住宅を購入するために150万円の手付金が必要であるにもかかわらず、現在の預貯金がほとんどない場合です。
この状況では、手付金の準備だけでなく、契約後に発生する費用や入居後の生活費にも不安が残ります。
仮に売主が手付金の減額に応じたとしても、購入後の資金不足まで解消されるわけではありません。
また、住宅ローンで物件価格の全額を借りることができても、借入金額が大きいほど毎月の返済負担は増えます。
当社としては、手付金を準備できない状態で無理に契約するよりも、まずは家計を見直し、一定の預貯金を確保してから住宅購入を検討する方が望ましいと考えています。
手付金を支払った後にも生活予備費を残しておく
手付金を準備できたとしても、それによって預貯金の大部分を使い切ってしまう場合には注意が必要です。
住宅を購入した直後に、収入の減少、病気、車の故障、家電の買い替えなどで予期しない支出が生じることもあります。
特に、住宅ローンの返済が始まってから生活費に余裕がなくなるような資金計画は、慎重に考えたいところです。
手付金や諸費用を支払った後にも、日常生活や緊急時の支出に備えた現金を残しておくことをおすすめします。
必要な生活予備費は、収入や家族構成、毎月の支出によって異なります。住宅ローンの返済額だけでなく、ご自身の家計全体を踏まえて判断するとよいでしょう。
住宅は購入して終わりではなく、長く住み続けていくものです。
希望する物件が見つかったとしても、資金面に不安がある場合は購入時期を見直すことも大切な選択肢です。
手付金の減額を売主に相談することはできる？
手付金の金額は売主と買主の合意によって決まるため、売主へ減額を相談できる場合があります。
例えば、物件価格の5％を手付金として求められている場合に、事情を説明して金額の変更を相談することは考えられます。
ただし、新築建売住宅では、売主である不動産会社が手付金の取扱基準を設けていることもあり、減額に応じてもらえない場合があります。
また、手付金の減額と、手付金の後払いや分割払いは別の話です。
宅地建物取引業法第47条第3号では、宅建業者が手付について信用を供与することにより、契約の締結を誘引する行為が禁止されています。
そのため、不動産会社による手付金の立替えや、手付金の後払い・分割払いを前提に、安易に契約を進めることは適切ではありません。
当社では、手付金の減額を自己資金不足の解決方法として積極的におすすめしていません。
手付金の準備が難しい場合は、まず購入後の生活まで含めた資金計画を見直すことが望ましいと考えています。
契約を解除した場合、支払った手付金は戻ってくる？
手付金については、売買契約を解除する場合の取扱いも理解しておく必要があります。
一般的な不動産売買では、契約で定められた条件や期間内であれば、買主が手付金を放棄することで契約を解除できる場合があります。
一方、住宅ローンを利用して購入する場合には、住宅ローン特約による解除が問題となることもあります。
住宅ローン特約とは、契約で定められた融資条件や期限などを満たせなかった場合に、売買契約を解除できるようにするための条項です。
特約に基づいて適切に白紙解除できた場合は、支払済みの手付金が返還されます。
ただし、住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、申込内容や解除期限、契約上の条件によっては、住宅ローン特約を利用できないことがあります。
また、買主の都合で購入を取りやめる場合には、手付金の放棄や違約金が問題になることもあるため、契約前に解除条件を確認しておきたいところです。
住宅ローン特約については、関連記事「住宅ローン特約とは？審査に落ちたときの手付金・白紙解除・期限の注意点」で詳しく解説しています。
売買契約時には手付金以外の現金も確認しておこう
新築戸建の購入では、手付金以外にも現金を必要とする場面があります。
例えば、紙の不動産売買契約書を作成する場合には、原則として印紙税がかかります。
2026年11月2日現在、印紙税の軽減措置により、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の不動産売買契約書の印紙税額は1万円です。
また、残代金の決済・引渡し時には、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、固定資産税等の精算金などが必要になる場合があります。
これらの費用のうち、住宅ローンに含められるものもありますが、金融機関や商品の取扱条件によって異なります。
購入を検討する際には、必要な費用の総額に加えて、それぞれの支払時期も確認しておくと安心です。
関連記事「建売住宅を契約する前に確認したいこと」では、契約前に確認したい物件・費用・契約条件について解説しています。
新築戸建の手付金・自己資金のご相談は辰巳地所へ
株式会社辰巳地所では、新築戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる対象物件について、買主様の仲介手数料を無料としています。
仲介手数料の負担を抑えることで、住宅購入時に必要な諸費用を軽減できる場合があります。
また、住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、住宅ローンや資金計画のご相談も無料で承っています。
自己資金が少ない方については、売主の手付金条件、住宅ローンの借入予定額、契約時に必要な現金、融資実行後に口座へ残る金額などを確認しながら、購入計画を検討します。
ただし、手付金を準備できないほど自己資金が不足している場合には、住宅購入を急ぐことはおすすめしていません。
購入時期を見直し、必要な貯蓄を確保することも含めて、お客様の状況に応じたご案内を行っています。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどで気になる新築戸建が見つかった際は、物件のURLをメールまたは公式LINEでお送りください。
当社での取扱可否、仲介手数料無料の対象となるか、売主の手付金条件や購入諸費用の目安などを確認いたします。
住宅ローンや自己資金についてのご相談は「住宅ローンの無料相談」からも承っています。
※物件価格2,000万円以下は応相談。
まとめ｜頭金0円でも契約時には一時的に手付金が必要
新築戸建の手付金は、一般的に物件価格の5％程度が目安となり、売主によっては10％を求められる場合もあります。
仲介手数料無料や頭金0円で購入する場合でも、売買契約時には手付金として一時的に現金を準備する必要があります。
物件価格全額の住宅ローンを利用する場合には、融資実行時に手付金相当額が口座に残り、実質的に手元へ戻ってくる形になることがあります。ただし、金融機関の融資条件や資金の受渡方法については、事前に確認しておきましょう。
そして、手付金を準備できないほど自己資金が不足している場合には、住宅購入を急がず、まずは貯蓄を優先することをおすすめします。
住宅の購入後には、住宅ローンの返済や建物の維持管理費など、継続的な支出が発生します。
購入時の費用だけでなく、入居後の生活費や予期しない支出にも備えられる資金計画を立てることが、無理のない住宅購入につながります。
参考情報
確認日：2026年11月2日
東京都住宅政策本部｜不動産取引の手引き「契約をする前に（1）」
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/tebiki/490p15-17
東京都住宅政策本部｜不動産取引の手引き「契約を締結する」
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/tebiki/490p26-29
東京都住宅政策本部｜不動産取引の手引き「契約を解除するときは」
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/tebiki/490p30-33
auじぶん銀行｜住宅ローン「支払い済の費用（手付金など）を含めて申込みできますか」
https://help.jibunbank.co.jp/faq_detail.html?id=2011
auじぶん銀行｜住宅ローン「ご契約手続きにあたって」
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/mypage/flow/
国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
辰巳地所のご紹介
株式会社辰巳地所は、千葉県市原市を拠点に、市原市・千葉市を中心とした千葉県内で、不動産の購入・売却をサポートしています。東京都・神奈川県・埼玉県の不動産についてもご相談いただけます。
当社の営業方針｜お客様のペースを大切に
当社では、しつこい営業や購入・売却を急かすようなご案内は行っていません。
物件探しはお客様ご自身が主体となり、気になる物件が見つかった際に当社へご相談いただくスタイルを基本としています。
ご連絡はメール・公式LINEを中心とし、当社からのお電話は原則として行いません。必要な情報を必要なときにお伝えし、お客様ご自身の判断を尊重しています。
購入｜仲介手数料最大無料（0円）
新築戸建・リノベーションマンション・リフォーム済戸建を中心に、売主様から当社へ仲介手数料が支払われる物件は、買主様の仲介手数料が無料（0円）です。
SUUMO・アットホーム・HOME’Sなどに掲載されている物件も、お取り扱いできる場合があります。
気になる物件のURLをメールまたは公式LINEでお送りいただければ、仲介手数料無料の対象となるか、諸費用の目安も含めて確認いたします。
※物件価格2,000万円以下は応相談。
住宅ローン・資金計画
住宅ローンアドバイザー・FPの視点から、毎月の返済額や購入時の諸費用、頭金、金利タイプなどを踏まえ、無理のない資金計画をサポートします。
自己資金が少ない方、住宅購入とあわせて諸費用やリフォーム費用も借りたい方、勤続年数1年未満の方、契約社員・派遣社員の方、住宅ローンの残債があるご自宅からの買い替えを検討している方、永住権をお持ちでない外国籍の方からのご相談にも対応しています。
注文住宅や建築条件付き売地で住宅を建てる際の、建築工事請負代金のつなぎ融資についてもご相談いただけます。
住宅ローンに関するご相談だけでも無料で承っています。
売却｜仲介手数料は一般的な相場の半額
不動産の売却は、一般的な仲介手数料の半額に相当する「物件価格×1.5％＋3万円（税別）」を基本にご相談いただけます。
直近の成約事例や周辺の売出状況を踏まえ、市場相場から大きくかけ離れた根拠のない高値査定は行いません。
市原市・千葉市の中古戸建・マンション・土地などの売却査定も無料で承っています。
※仲介手数料は物件価格・媒介契約の種類・取引条件等により異なります。
不動産の購入・売却、住宅ローンのご相談など、お気軽にお問い合わせください。お客様のペースに合わせて、丁寧にサポートいたします。
ご相談はこちら
※Outlook・Hotmailのメールアドレスは、当社からの返信時に送信エラーが発生する可能性があります。恐れ入りますが、別のメールアドレスをご入力ください。
