空き家を解体する前に確認したいこと｜費用・税金・手続きと売却時の注意点
相続した実家や、長年使っていない空き家について、「そろそろ解体した方がよいのだろうか」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。
老朽化した建物を取り壊せば、倒壊や外壁の落下などに対する不安が軽減され、土地の管理もしやすくなります。将来的な売却や土地活用を考えるきっかけにもなるでしょう。
一方、空き家の解体には、工事費用以外にも確認しておきたいことがあります。
特に注意したいのが、解体後の固定資産税・都市計画税と、将来売却する際の譲渡所得に関する税金です。
住宅を解体して更地にすると、土地に適用されていた税制上の軽減措置が外れ、固定資産税などが高くなる場合があります。また、建物の解体時期や売買契約の締結時期によっては、譲渡所得の特別控除を受けられなくなる可能性もあります。
税金の取り扱いは、建物の利用状況や所有者、相続の経緯などによって異なります。解体工事を契約する前に、国税庁の公表資料を確認し、所轄税務署や税理士、市区町村の担当部署に相談してください。
この記事では、空き家の解体を検討している方に向けて、費用の考え方、税金への影響、自治体の支援制度、解体工事の手続きについて解説します。
空き家は解体するべき？最初に考えたいこと
空き家の解体を検討するときは、建物の老朽化だけでなく、取り壊した後の土地をどのように利用するかも考えておきたいところです。
建物の傷みが進み、屋根材や外壁の落下、倒壊などのおそれがある場合には、安全確保のために早めの対応が必要です。修繕を続けるよりも、解体した方が管理負担を抑えられるケースもあるでしょう。
一方、建物を解体した後も土地を所有し続ける場合には、雑草の除去や不法投棄への対応、固定資産税などの負担が残ります。
また、古い住宅の中には、現在の建築基準法における接道要件などを満たしておらず、一度解体すると、原則として新しい建物を建築できないものもあります。
将来、住宅を建て直す予定がある場合や、土地として売却したい場合には、解体前に建築の可否を確認しておく必要があります。
売却を検討している場合は、建物を残した状態で購入希望者を探し、売買契約の条件に応じて解体する方法もあります。
解体費用をかけてから売却活動を始める方法と、古家付き土地として売り出す方法では、所有者が負担する費用や売却までの進め方が変わります。
古家付き土地の売却や更地渡しについては、関連記事「市原市で土地を売却するには？境界・測量・解体・分筆の注意点を解説」でも詳しく紹介しています。
空き家の解体費用は何によって変わる？
空き家の解体費用は、建物の構造や延床面積、敷地の状況などによって変わります。
一般に、木造住宅と鉄骨造・鉄筋コンクリート造の建物では、解体方法や廃棄物の処理にかかる費用が異なります。
また、同じ広さの木造住宅でも、前面道路が狭く、大型車両や重機が入れない敷地では、人の手による作業が増え、解体費用が高くなることがあります。
見積もりを依頼する際には、建物本体の解体費用だけでなく、付帯工事や廃棄物処理の範囲も確認しておきたいところです。
特に、次のような項目は追加費用につながる場合があります。
- 建物内に残された家具・家電・生活用品の撤去
- ブロック塀、門扉、カーポート、物置などの撤去
- 庭木、庭石、樹木の根の撤去
- 浄化槽、井戸、地下タンクなどの処理
- 地中から発見された古い基礎やコンクリートガラなどの撤去
- アスベストを含む建材の調査・除去
例えば、解体工事の見積書に「建物本体解体工事一式」と記載されていても、庭木やブロック塀の撤去費用が含まれているとは判断できません。
また、地中埋設物については、工事を開始してから存在が判明することもあります。
追加工事が発生した場合に、誰が費用を負担するのか、どのような方法で追加費用を決定するのかについて、契約前に説明を受けておくと安心です。
解体業者を選ぶ際は、金額だけで比較せず、現地調査の内容、工事範囲、廃棄物の処理方法、近隣への配慮、追加費用の条件なども確認しましょう。
空き家を解体すると固定資産税・都市計画税が高くなる場合がある
空き家の解体で特に注意したいのが、固定資産税・都市計画税への影響です。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと「住宅用地の特例」が適用され、土地の税負担が軽減されています。
ところが、建物を解体して更地にすると、原則としてこの特例が適用されなくなります。
そのため、解体後も土地を所有し続ける場合には、翌年度以降の税負担が増える可能性があります。
住宅用地の特例が適用されなくなる理由
住宅用地の特例では、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地と、それを超える一般住宅用地について、異なる軽減割合が設けられています。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡まで） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
※住宅用地の認定には建物や敷地の状況に応じた条件があります。また、都市計画税は課税対象となる区域で課されます。
住宅を解体して更地になると、原則として住宅用地の特例が外れ、土地の課税標準額が変わります。
ただし、固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されていることと、解体後の税額が6倍になることは別の問題です。
実際の税額には、土地の評価額や負担調整措置などが関係します。また、建物を解体すれば、翌年1月1日時点で存在しない建物に対する固定資産税は原則として課税されなくなります。
そのため、解体後の税負担を考える際には、土地だけでなく、建物を含めた固定資産税・都市計画税の合計額を確認する必要があります。
1月1日の状況によって税負担が変わる
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日を基準として課税されます。
例えば、2026年11月に住宅を解体し、2027年1月1日時点で更地になっている場合、2027年度の土地については、原則として住宅用地の特例が適用されなくなります。
一方、2027年1月1日時点で住宅が存在し、特例の適用要件を満たしている場合には、2027年度も住宅用地として扱われます。
この違いは、年末から年始にかけて解体工事を予定している方にとって、特に注意したいポイントです。
ただし、税金だけを理由に老朽化した危険な建物の解体を先延ばしにすることは避けるべきです。
解体を予定している方は、現在の固定資産税納税通知書や課税明細書を用意し、物件所在地の市区町村の固定資産税担当部署へ、解体前後の税額について相談しましょう。
建物を残していても住宅用地の特例が外れる場合がある
建物を残しておけば、住宅用地の特例を受け続けられると考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、空き家の管理状態が著しく悪化し、空家等対策特別措置法に基づく「管理不全空家等」または「特定空家等」として勧告を受けた場合、その敷地は住宅用地の特例の対象から除外されます。
そのため、固定資産税の負担を抑えるためだけに、危険な空き家を放置し続けることにも問題があります。
管理不全空家等や特定空家等の制度については、関連記事「千葉市・市原市で空き家を放置するペナルティとは？管理不全空家と特定空家等の違いを解説」をご参照ください。
解体と売却の順番によって譲渡所得の税金にも影響する
空き家を将来売却する予定がある場合には、固定資産税・都市計画税に加え、売却時の譲渡所得に対する税金も確認しなければなりません。
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として所得税・住民税などの課税対象になります。
ただし、自分が住んでいた住宅や、相続した一定の空き家を売却する場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が設けられています。
特例を適用できるかどうかによって、売却後の税負担が大きく変わる場合があります。
そして、解体する日や売買契約を締結する日、実際に譲渡する日が、特例の適用条件に関係することがあります。
税務上の要件を確認せずに解体を進めると、後から適用できると思っていた特例を利用できなくなるおそれがあるため、注意が必要です。
以前住んでいた住宅を解体する場合
自分が住んでいたマイホームを売却する場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この制度は、以前住んでいた住宅を取り壊し、敷地だけを売却する場合にも、条件を満たせば適用されます。
国税庁が示している主な要件は、次のとおりです。
- 建物を取り壊した日から1年以内に、その敷地の売買契約を締結すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 建物を取り壊してから売買契約を締結するまで、その敷地を貸駐車場など、貸付けその他の用途に使用していないこと
このほかにも、譲渡先や過去に利用した税制上の特例との関係など、確認すべき要件があります。
例えば、以前住んでいた住宅を解体した後、売却活動が長引き、取り壊しから1年以上経過してから売買契約を締結した場合には、特例の適用に問題が生じる可能性があります。
また、更地にした後、一時的に駐車場として貸し出した場合にも注意が必要です。
解体後の土地をどのように利用するかによっても、税務上の取り扱いが変わることがあります。
相続した空き家を解体する場合
親などから相続した実家については、別の制度である「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が関係する場合があります。
この制度は、一定の要件を満たす相続した空き家やその敷地を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるものです。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円となります。
主な適用条件には、次のようなものがあります。
- 原則として、1981年5月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 原則として、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続後の使用状況や、建物の耐震性・解体時期などについて所定の要件を満たすこと
なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合にも、一定の条件を満たせば対象となる制度があります。
2026年11月時点では、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。ただし、それより前に、個々の相続についての譲渡期限を迎える場合もあります。
また、2024年1月1日以後の譲渡では、一定の条件のもと、売却した年の翌年2月15日までに買主が建物を解体する場合にも、特例を利用できる仕組みが設けられています。
つまり、相続した空き家の売却では、売主が先に解体してから引き渡す方法だけでなく、買主による解体を前提とした売却も検討できます。
ただし、解体の時期や売買契約の内容、相続後の利用状況によって税務上の判断が変わるため、売主と買主の間で条件を決める前に税理士へ確認することをおすすめします。
マイホームの3,000万円特別控除と、相続空き家の3,000万円特別控除は異なる制度です。
自宅を解体した場合の「解体から1年以内に売買契約を締結する」という条件を、そのまま相続空き家の特例に当てはめて判断することはできません。
どちらの特例が関係するのか、また適用できる可能性があるのかについては、国税庁の最新情報を確認したうえで、所轄税務署や税理士へ相談してください。
解体費用の補助金や税金の減免制度は利用できる？
空き家の解体に関しては、自治体が補助金や税金の減免制度を設けている場合があります。
ただし、すべての空き家が対象となる制度ではなく、建物の状態や所有者、解体後の利用方法などによって条件が異なります。
また、工事を契約・着工する前に申請が必要な制度もあるため、解体業者へ正式に発注する前に確認しておきたいところです。
千葉市では解体後の固定資産税等の減免制度を開始
千葉市では、2026年8月1日から「空き家の除却に係る固定資産税等の減免制度」が施行されています。
この制度は、一定の要件を満たす空き家を解体した場合、住宅用地の特例が外れることなどによって増加した土地の固定資産税・都市計画税について、増加相当額を1年度分減免するものです。
主な制度内容は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 制度開始 | 2026年8月1日 |
| 主な対象 | 1年以上空き家となっている住宅を解体した土地 |
| 減免期間 | 解体した翌年の1年度分 |
| 減免額 | 解体による固定資産税・都市計画税の増加相当額 |
| 対象となる除却期間 | 2026年8月1日〜2031年1月1日 |
| 申請先 | 千葉市都市安全課 |
ただし、土地の所有者が法人である場合や、解体後の土地を貸駐車場などの営利目的で利用する場合、解体後に売却して翌年1月1日時点の納税義務者が変わった場合などは、原則として対象外となります。
また、空家等対策特別措置法に基づく勧告を受けた空き家なども、減免の対象外とされています。
制度は申請が必要であり、条件を満たせば自動的に減免される仕組みではありません。
千葉市内で空き家の解体を予定している方は、工事の時期や解体後の土地利用を含め、千葉市都市安全課へ確認することをおすすめします。
市原市の解体関連補助制度
市原市でも、一定の条件を満たす空き家の除却を支援する制度が設けられています。
例えば、単独での活用が難しい狭小敷地などにある空き家を隣接地の所有者が取得し、自己の土地と一体的に利用する場合の「市原市狭小敷地等空家除却支援事業」があります。
ただし、この制度は対象となる土地や取得方法、利用条件などが限定されており、一般的な空き家の所有者が自宅を取り壊す場合に広く利用できる補助制度ではありません。
また、地域での活用を目的とする空き家の除却・改修支援などもあり、制度によって申請者や利用目的が異なります。
市原市で空き家の解体を検討する際は、現在利用できる制度、申請受付状況、必要書類、工事契約前の手続きなどを市の担当部署へ確認してください。
空き家の解体工事を依頼する前後の手続き
空き家の解体では、工事業者との契約だけでなく、法律に基づく届出や、工事後の登記手続きも必要になります。
必要な手続きの一部を解体業者が代行する場合もありますが、発注者自身に義務があるものも含まれるため、誰がどの手続きを担当するのか確認しておくと安心です。
解体業者の選定と見積書の確認
解体工事を依頼する際には、建設業法に基づく解体工事業等の許可や、建設リサイクル法に基づく解体工事業の登録など、必要な許可・登録を有する業者か確認しましょう。
見積書では、解体範囲と金額に加え、工事期間、養生、廃棄物の搬出・処理、アスベスト調査、追加工事の条件などを確認します。
また、住宅密集地では、粉じん、騒音、振動、工事車両の駐車などが近隣への負担になることがあります。
工事開始前の近隣への説明や、道路使用に関する必要な手続きについても、業者と打ち合わせておきましょう。
アスベスト調査と解体工事の届出
住宅を解体する際は、アスベストを含む建材が使われているかどうか、事前調査を行う必要があります。
環境省では、建築物の解体・改修工事について、原則として有資格者による事前調査を義務付けています。
また、建築物の解体工事で対象となる床面積の合計が80㎡以上の場合には、アスベストの事前調査結果を所管行政機関へ報告する必要があります。
アスベストが含まれる建材を撤去する場合には、建材の種類に応じて飛散防止措置などが必要になり、工事費用や工期に影響する場合があります。
さらに、建設リサイクル法では、一定の建設資材を使用した建築物について、床面積80㎡以上の解体工事を行う場合、原則として工事着手の7日前までに届出が必要です。
この届出は発注者に義務があり、解体業者に委任する場合も、届出内容を確認する必要があります。
解体工事では複数の法令が関係するため、工事前に必要な調査と届出の一覧を業者から説明してもらうことをおすすめします。
解体後の建物滅失登記と土地の管理
建物を解体した後は、登記されている建物について、原則として滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。
建物滅失登記は、建物が取り壊されて存在しなくなったことを登記記録に反映する手続きです。
所有者自身で申請することもできますが、手続きに不安がある場合は土地家屋調査士へ相談できます。
なお、未登記建物の場合には建物滅失登記ではなく、市区町村への家屋滅失に関する届出が必要になる場合があります。
また、解体工事が完了しても、その後の土地管理が不要になるわけではありません。
更地にした土地を長期間利用しない場合には、雑草や不法投棄、隣地への土砂の流出などに注意が必要です。
土地を売却する予定がある場合は、境界や接道条件などを確認し、解体後の土地が買主にとってどのように利用できるのか、不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。
解体する前に税務署・税理士・自治体へ確認したいこと
空き家の解体を進める際、税金については専門家への事前確認をおすすめします。
特に、将来売却する可能性がある空き家では、解体工事の契約前に税務上の条件を確認しておくことが望ましいでしょう。
解体による税金への影響は、大きく分けて「土地・建物を所有している間の税金」と「売却した際の税金」に分けられます。
それぞれ相談先が異なるため、次のように確認すると分かりやすくなります。
| 相談先 | 主に確認したい内容 |
|---|---|
| 市区町村の固定資産税担当部署 | 解体前後の固定資産税・都市計画税、住宅用地特例、減免制度 |
| 所轄税務署 | 譲渡所得の特例、適用条件、申告手続き |
| 税理士 | 個別の税額試算、特例の適用可否、売却・解体時期による税負担の違い |
| 不動産会社 | 売却価格の目安、古家付き売却と解体後売却の比較、売買契約条件 |
税理士や税務署に相談する際には、固定資産税納税通知書、土地・建物の登記事項証明書、建物の取得時期や居住歴、相続関係の資料などを用意しておくと、具体的な相談につながります。
売却する予定がある場合は、売却希望価格や解体予定時期、売買契約を締結する時期についても伝えてください。
例えば、同じ空き家であっても、以前自分が住んでいた住宅なのか、親から相続した住宅なのか、相続後に誰かが使用していたのかによって、適用される税制や判断が変わります。
また、税務上の特例は、売却後の確定申告が必要になるものがあります。
特例を利用できる可能性があっても、申告に必要な書類が不足していたり、期限を過ぎていたりすると、手続きに支障が生じるおそれがあります。
国税庁の資料に記載された一般的な要件を確認するだけでなく、ご自身の物件について適用できるか、税理士や所轄税務署に具体的な事情を伝えて確認することをおすすめします。
不動産会社では、土地の売却価格や建物の状態、契約条件などについてご案内できますが、税務上の特例の適用可否や最終的な納税額を確定する立場ではありません。
解体・売却の予定が固まってから相談するのではなく、検討段階で税務上の問題を確認しておくことが、後悔を防ぐことにつながります。
千葉県内で税務相談を検討している方は、関連記事「千葉県税理士会の無料税務相談とは？市原市・千葉市で相続・不動産売却の税金を相談する方法」もご参照ください。
まとめ｜空き家の解体は税金と今後の利用方法を確認してから
空き家の解体は、老朽化した建物の管理負担を減らし、土地の売却や活用を進めるための選択肢の一つです。
ただし、工事費用だけで判断すると、解体後の固定資産税・都市計画税や、売却時の譲渡所得に関する税金を見落としてしまうことがあります。
特に、以前住んでいた住宅や相続した空き家を解体する場合は、譲渡所得の3,000万円特別控除の適用条件を事前に確認しておきたいところです。
解体の時期や土地の利用方法によって、税負担が変わる可能性があります。
また、解体後の土地を売却する予定がある場合には、先に建物を取り壊す方法だけでなく、古家付き土地として売却する方法も検討できます。
所有している空き家の状態、今後の利用予定、必要な費用、税金への影響を確認したうえで、解体するかどうかを判断しましょう。
不動産の売却については不動産会社へ、税金については税理士・所轄税務署・市区町村の担当部署へ相談することで、ご自身の状況に合った進め方を検討しやすくなります。
参考情報
確認日：2026年11月2日
国税庁｜No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm
国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
千葉市｜固定資産税：住宅用地とその特例について教えてほしいのですが。
https://www.city.chiba.jp/faq/zaiseikyoku/zeimu/kazeikanri/109.html
千葉市｜空き家の除却に係る固定資産税等の減免制度のご案内
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/anzen/akiya-genmen.html
市原市｜空家の除却・改修に関する支援制度
https://www.city.ichihara.chiba.jp/article?articleId=6062e29a3ca2883fc51aa4d9
環境省｜石綿事前調査結果の報告について
https://www.env.go.jp/air/asbestos/post_87.html
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